Wat is erfdienstbaarheid en hoe werkt het?

Erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te kunnen maken van een stuk grond of perceel dat in eigendom is van iemand anders. Bijvoorbeeld wanneer je alleen bij jouw woning kunt komen via de grond van de buren. Hier lees je wat er komt kijken bij erfdienstbaarheid.

Wat is een dienend en heersend erf?

Bij erfdienstbaarheid is er een dienend erf en een heersend erf.

Dus als jij de grond van jouw buren mag gebruiken, dan is jouw erf het heersende erf. Het erf van de buren is het dienende erf.

Voorbeelden van erfdienstbaarheid

Er zijn verschillende vormen van erfdienstbaarheid. De vier meest voorkomende zijn:

Als je recht van overpad hebt, mag je over het erf van jouw buren lopen en soms ook fietsen. Dit deel van het erf kan een pad, steegje of poort zijn. Je hebt dit recht alleen als het de enige manier is waarop je vanaf jouw erf de openbare weg kunt bereiken. Lees hier meer over recht van overpad.

Kun je de openbare weg alleen bereiken via een weg op het erf van jouw buren? En is dit een oprit of een brede weg? Dan heb je recht van weg, ook wel recht van overweg genoemd. Dan mag je met jouw auto over de weg van de buren rijden om jouw erf of de openbare weg te bereiken. Parkeren op de weg van je buren mag niet.

Bij recht op uitzicht heb je het recht om je uitzicht te behouden. Jouw buren mogen alleen bouwen tot een bepaalde hoogte. Zo kunnen ze je uitzicht niet belemmeren door bijvoorbeeld een uitbouw of schuur te plaatsen.

Bij recht van goot (of gootrecht) mag je boven het erf van jouw buren een dakgoot aanleggen. In sommige gevallen mag je zelfs het opgevangen regenwater op het erf van de buren lozen.

Er bestaan ook nog andere vormen, zoals het recht van waterleiding en het recht op een boom bij de erfgrens.

Hoe ontstaat erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan: 

1. Door afspraken met de buren

Vinden je buren het goed als je hun grond gebruikt? Of vind je het goed dat jouw buren toegang hebben tot een deel van jouw erf? Maak hier dan samen schriftelijke afspraken over. Laat deze afspraken het liefst ook vastleggen door een notaris in een notariële akte. Zo kan later geen onduidelijkheid over de rechten op erfdienstbaarheid ontstaan.

2. Door verjaring

Als er geen afspraken zijn gemaakt over erfdienstbaarheid, kan het tóch zijn dat er recht op is door verjaring. Dit betekent dat na een bepaalde tijdsperiode het recht op iets vervalt, omdat er geen actie is ondernomen. 

Erfdienstbaarheid door verjaring kan onder 3 voorwaarden ontstaan:

Een woning met erfdienstbaarheid kopen of huren

Wil je een woning kopen of huren en zijn er afspraken over erfdienstbaarheid? Dan moet de makelaar of verhuurder dit vertellen vóór de koop of huur. Je vindt deze afspraken in de koopakte, het huurcontract of het Kadaster.

Erfdienstbaarheid in de koopakte

Staat er in jouw koopakte dat er sprake is van erfdienstbaarheid? Dan moet je je aan deze afspraken houden. Erfdienstbaarheid neem je namelijk automatisch over van de vorige huiseigenaar als dit in een notariële akte staat vastgelegd. Dit betekent dat de erfdienstbaarheid bij een notaris is vastgelegd.

Erfdienstbaarheid is niet vastgelegd in notariële akte

In dit geval vervalt de erfdienstbaarheid meestal wél bij de verkoop van het huis, want er zijn geen officiële afspraken over gemaakt bij de notaris. De nieuwe eigenaar en de buren kunnen wel weer nieuwe afspraken maken over erfdienstbaarheid. 

De regels bij erfdienstbaarheid

Bij erfdienstbaarheid moeten de buren en de erfeigenaar zich aan de wettelijke regels voor erfdienstbaarheid houden. Zo mag de erfeigenaar de toegang tot het erf niet blokkeren voor de buren die er gebruik van moeten maken. De buren moeten op hun beurt zorgen dat ze geen overlast veroorzaken, zoals eigendommen of rotzooi achterlaten op het dienende erf. Bij ernstige overlast kan het recht op erfdienstbaarheid vervallen.

Hoe kun je erfdienstbaarheid stopzetten?

Wil jij als eigenaar van een dienend erf de erfdienstbaarheid stoppen? Het opheffen van erfdienstbaarheid kan alleen in sommige gevallen. Bijvoorbeeld als je het recht niet meer kunt verlenen. Ook bij onverwachte omstandigheden of als er andere toegangswegen tot het heersende erf zijn, kan erfdienstbaarheid stopgezet worden. Het verzoek om erfdienstbaarheid te stoppen moet bij de rechter ingediend worden. 

Burenruzie over erfdienstbaarheid oplossen

Geeft erfdienstbaarheid problemen met de buren? Probeer hier dan eerst samen over te praten. Leg duidelijk uit waar je last van hebt, maar luister ook naar je buren. Lukt het niet om samen een oplossing te vinden? Dan kun je via de gemeente gratis buurtbemiddeling inschakelen. 

Hulp via je verzekering voor juridische bijstand

Als praten met de buren of buurtbemiddeling niet werkt, kun je mogelijk juridische hulp krijgen. Via de Univé Rechtsbijstandverzekering schakel je hulp in van Univé Rechtshulp. Een gespecialiseerde jurist helpt je dan verder, zodat je er niet alleen voor staat. 

Kijk altijd eerst in de polisvoorwaarden om te weten of je in jouw situatie voor rechtshulp verzekerd bent. Voor juridisch advies of conflicten over erfdienstbaarheid moet je verzekerd zijn met de basisdekking Consument, Koop & Wonen.

Bereken hier de kosten van je rechtsbijstandverzekering