Wat is erfdienstbaarheid en hoe werkt het?
In ons dichtbevolkte land bestaat de kans dat je te maken krijgt met erfdienstbaarheid. Dit houdt in dat je buren jouw erf, ofwel jouw grond, mogen betreden en gebruiken. Bijvoorbeeld omdat dit de enige manier is waarop zij hun erf kunnen bereiken. We leggen je uit hoe erfdienstbaarheid precies werkt en vertellen je meer over:
Dienend en heersend erf
Bij erfdienstbaarheid spreekt de wet van een dienend erf en een heersend erf.
Het dienende erf is de naburige grond die gebruikt mag worden.
Het heersende erf is het erf van de bewoners die de naburige grond gebruiken.
Als je de grond van jouw buren mag gebruiken, dan is jouw erf dus het heersende erf. Hun erf heet dan het dienende erf.
Voorbeelden van erfdienstbaarheid
Je kunt op verschillende manieren te maken krijgen met erfdienstbaarheid.
Recht van overpad
Als je recht van overpad hebt, dan mag je over een deel van het erf van jouw buren lopen en soms ook fietsen. Dit kan bijvoorbeeld een pad, een steegje of een poortje zijn. Je hebt dit recht alleen als het de enige manier is waarop je vanaf jouw erf de openbare weg kunt bereiken.
Recht van weg
Kun je de openbare weg alleen bereiken via een weg op het erf van jouw buren? En is dit een oprit of een brede weg die geschikt is voor de auto? Dan heb je recht van weg, ook wel recht van overweg genoemd. Dit betekent dat je met jouw auto over de weg van jouw buren mag rijden om je erf of de openbare weg te bereiken. Parkeren op de weg van je buren mag niet.
Recht op uitzicht
Bij recht op uitzicht heb je het recht om je uitzicht te behouden. Jouw buren mogen alleen bouwen tot een bepaalde hoogte en je uitzicht niet belemmeren door bijvoorbeeld een uitbouw of schuur te plaatsen.
Recht van goot
Bij recht van goot (of gootrecht) mag je boven het erf van jouw buren een dakgoot aanleggen. In sommige gevallen is het ook toegestaan om het opgevangen regenwater op het erf van de buren te lozen.
Dit zijn de 4 meest voorkomende voorbeelden van erfdienstbaarheid. Er bestaan ook nog andere vormen, waaronder recht van waterleiding en recht op een boom bij een erfgrens.
Hoe ontstaat erfdienstbaarheid?
Erfdienstbaarheid kan op 2 manieren ontstaan: door er afspraken met je buren over te maken, of door verjaring.
1. Door afspraken met je buren
Vinden je buren het goed als je hun grond gebruikt? Of ben je bereid om jouw buren toegang te geven tot een deel van jouw erf? Maak hier dan samen schriftelijke afspraken over. Laat deze afspraken het liefst ook vastleggen door een notaris. Zo kan er later geen onduidelijkheid over ontstaan.
Wat alsje buren de woning verkopen?
Als de buren hun huis verkopen, kan de erfdienstbaarheid komen te vervallen. Dat kan ook gebeuren als jij jouw woning verkoopt. Of dat zo is, hangt af van de manier waarop de afspraken vastgelegd zijn. Er zijn 2 opties:
De afspraken met je buren staan in een notariële akte: als de afspraken vastgelegd zijn door de notaris, dan blijven ze ook na de verkoop van het dienende of heersende erf elden.
De afspraken met je buren staan niet in een notariële akte: in deze situatie is er sprake van een ‘persoonlijk recht’. Dit houdt in dat het dienende erf gebruikt mag worden, zolang jij en jouw buren eigenaar van je eigen erf blijven. Wordt het dienende of het heersende erf verkocht? Dan komt de erfdienstbaarheid te vervallen en moeten jij of je oude buren afspraken maken met de nieuwe eigenaar.
Woning met erfdienstbaarheid kopen of huren
Ga je een woning kopen of huren en hebben de vorige eigenaars officiële afspraken gemaakt over erfdienstbaarheid? Dan moet jouw makelaar of verhuurder je dit vertellen voordat je het huis koopt of huurt. Je kunt de eerder gemaakte afspraken over de erfdienstbaarheid in jouw koopakte, huurcontract of het Kadaster vinden.
2. Door verjaring
Als er nooit afspraken zijn gemaakt over erfdienstbaarheid, dan kan het door verjaring tóch zijn dat je er recht op hebt. Of dat je dit recht moet verlenen.
Erfdienstbaarheid door verjaring kan alleen ontstaan onder 3 voorwaarden:
de gebruiker gebruikt het dienende erf al minimaal 20 jaar, zonder dat dit eigenlijk mocht en zonder dat de eigenaars er ooit iets van gezegd hebben
de gebruiker gebruikt het dienende erf al minimaal 10 jaar lang, omdat diegene dacht dat dit mocht (bijvoorbeeld vanwege een verkeerde vermelding in het Kadaster)
de gebruiker gebruikt het dienende erf permanent (of het is voor de buitenwereld duidelijk dat dit mag)
Wettelijke regels
Als je erfdienstbaarheid verleent of ontvangt, moet je je niet alleen aan de afspraken met jouw buren houden. Ook de wettelijke regels mag je niet overschrijden.
In de wet staat dat jouw buren jouw toegang tot hun erf niet mogen belemmeren. Voor jou geldt dat je moet zorgen dat jouw buren zo min mogelijk last hebben van jouw gebruik. Als je ernstige hinder veroorzaakt, kan jouw recht op erfdienstbaarheid komen te vervallen.
Erfdienstbaarheid opheffen
Verleen je erfdienstbaarheid en wil je dit opheffen? Dan moet je een verzoek voorleggen aan de rechter. Opheffing is alleen in bepaalde gevallen mogelijk. Bijvoorbeeld als je het recht niet meer kunt verlenen. Als er sprake is van (ernstige) onverwachte omstandigheden. Of als de gebruiker de openbare weg ook op een andere manier kan bereiken.
Burenconflict oplossen
Zorgt een erfdienstbaarheid voor problemen met jouw buren? Praat hier dan over met je buren. Leg duidelijk uit waar je last van hebt, maar luister ook naar hun kant van het verhaal. Lukt het niet om samen een oplossing te vinden, schakel dan via je gemeente of wijkteam een buurtbemiddelaar of mediator in. Dit is kosteloos.
Hulp van een jurist inschakelen
Het kan zijn dat er meer nodig is dan een goed gesprek. Of dat je buren niet (meer) willen meewerken. Een jurist kan je dan verder helpen.
Vraag juridische bijstand aan via jouw rechtsbijstandverzekering. Ben je bij ons verzekerd voor rechtsbijstand, dan kun je direct je zaak melden via de website van Univé Rechtshulp. Onze juristen nemen snel contact met je op.
Heb je geen rechtsbijstand? Dan kun je voor een vaste prijs rechtshulp aanvragen via Rechtshulp on demand.