Wat is erfdienstbaarheid en hoe werkt het?
In ons dichtbevolkte land bestaat de kans dat u te maken krijgt met erfdienstbaarheid. Dit houdt in dat uw buren uw erf, ofwel uw grond, mogen betreden en gebruiken. Bijvoorbeeld omdat dit de enige manier is waarop zij hun erf kunnen bereiken. We leggen u uit hoe erfdienstbaarheid precies werkt en vertellen u meer over:
Dienend en heersend erf
Bij erfdienstbaarheid spreekt de wet van een dienend erf en een heersend erf.
Het dienende erf is de naburige grond die gebruikt mag worden.
Het heersende erf is het erf van de bewoners die de naburige grond gebruiken.
Als u de grond van uw buren mag gebruiken, dan is uw erf dus het heersende erf. Hun erf heet dan het dienende erf.
Voorbeelden van erfdienstbaarheid
U kunt op verschillende manieren te maken krijgen met erfdienstbaarheid.
Recht van overpad
Als u recht van overpad heeft, dan mag u over een deel van het erf van uw buren lopen en soms ook fietsen. Dit kan bijvoorbeeld een pad, een steegje of een poortje zijn. U heeft dit recht alleen als het de enige manier is waarop u vanaf uw erf de openbare weg kunt bereiken.
Recht van weg
Kunt u de openbare weg alleen bereiken via een weg op het erf van uw buren? En is dit een oprit of een brede weg die geschikt voor de auto? Dan heeft u recht van weg, ook wel recht van overweg genoemd. Dit betekent dat u met uw auto over de weg van uw buren mag rijden om uw erf of de openbare weg te bereiken. Parkeren op de weg van uw buren mag niet.
Recht op uitzicht
Bij recht op uitzicht heeft u het recht om uw uitzicht te behouden. Uw buren mogen alleen bouwen tot een bepaalde hoogte en uw uitzicht niet belemmeren door bijvoorbeeld een uitbouw of schuur te plaatsen.
Recht van goot
Bij recht van goot (of gootrecht) mag u boven het erf van uw buren een dakgoot aanleggen. In sommige gevallen is het ook toegestaan om het opgevangen regenwater op het erf van de buren te lozen.
Dit zijn de 4 meest voorkomende voorbeelden van erfdienstbaarheid. Er bestaan ook nog andere vormen, waaronder recht van waterleiding en recht op een boom bij een erfgrens.
Hoe ontstaat erfdienstbaarheid?
Erfdienstbaarheid kan op 2 manieren ontstaan: door er afspraken met uw buren over te maken, of door verjaring.
1. Door afspraken met uw buren
Vinden uw buren het goed als u hun grond gebruikt? Of bent u bereid om uw buren toegang te geven tot een deel van uw erf? Maak hier dan samen schriftelijke afspraken over. Laat deze afspraken het liefst ook vastleggen door een notaris. Zo kan er later geen onduidelijkheid over ontstaan.
Wat als uw buren de woning verkopen?
Als de buren hun huis verkopen, kan de erfdienstbaarheid komen te vervallen. Dat kan ook gebeuren als u uw woning verkoopt. Of dat zo is, hangt af van de manier waarop de afspraken vastgelegd zijn. Er zijn 2 opties:
De afspraken met uw buren staan in een notariële akte: als de afspraken vastgelegd zijn door de notaris, dan blijven ze ook na de verkoop van het dienende of heersende erf elden.
De afspraken met uw buren staan niet in een notariële akte: in deze situatie is er sprake van een ‘persoonlijk recht’. Dit houdt in dat het dienende erf gebruikt mag worden, zolang u en uw buren eigenaar van uw eigen erf blijven. Wordt het dienende of het heersende erf verkocht? Dan komt de erfdienstbaarheid te vervallen en moet u of uw oude buren afspraken maken met de nieuwe eigenaar.
Woning met erfdienstbaarheid kopen of huren
Gaat u een woning kopen of huren en hebben de vorige eigenaars officiële afspraken gemaakt over erfdienstbaarheid? Dan moet uw makelaar of verhuurder u dit vertellen voordat u het huis koopt of huurt. U kunt de eerder gemaakte afspraken over de erfdienstbaarheid in uw koopakte, huurcontract of het Kadaster vinden.
2. Door verjaring
Als er nooit afspraken zijn gemaakt over erfdienstbaarheid, dan kan het door verjaring tóch zijn dat u er recht op heeft. Of dat u dit recht moet verlenen.
Erfdienstbaarheid door verjaring kan alleen ontstaan onder 3 voorwaarden:
de gebruiker gebruikt het dienende erf al minimaal 20 jaar, zonder dat dit eigenlijk mocht en zonder dat de eigenaars er ooit iets van gezegd hebben
de gebruiker gebruikt het dienende erf al minimaal 10 jaar lang, omdat diegene dacht dat dit mocht (bijvoorbeeld vanwege een verkeerde vermelding in het Kadaster)
de gebruiker gebruikt het dienende erf permanent (of het is voor de buitenwereld duidelijk dat dit mag)
Wettelijke regels
Als u erfdienstbaarheid verleent of ontvangt, moet u zich niet alleen aan de afspraken met uw buren houden. Ook de wettelijke regels mag u niet overschrijden.
In de wet staat dat uw buren uw toegang tot hun erf niet mogen belemmeren. Voor u geldt dat u moet u zorgen dat uw buren zo min mogelijk last hebben van uw gebruik. Als u ernstige hinder veroorzaakt, kan uw recht op erfdienstbaarheid komen te vervallen.
Erfdienstbaarheid opheffen
Verleent u erfdienstbaarheid en wilt u dit opheffen? Dan moet uw verzoek voorleggen aan de rechter. Opheffing is alleen in bepaalde gevallen mogelijk. Bijvoorbeeld als u het recht niet meer kunt verlenen. Als er sprake is van (ernstige) onverwachte omstandigheden. Of als de gebruiker de openbare weg ook op een andere manier kan bereiken.
Burenconflict oplossen
Zorgt een erfdienstbaarheid voor problemen met uw buren? Praat hier dan over met uw buren. Leg duidelijk uit waar u last van heeft, maar luister ook naar hun kant van het verhaal. Lukt het niet om samen een oplossing te vinden, schakel dan via uw gemeente of wijkteam een buurtbemiddelaar of mediator in. Dit is kosteloos.
Het kan zijn dat er meer nodig is dan een goed gesprek. Of dat uw buren niet (meer) willen meewerken. Een jurist kan u dan verder helpen. Vraag juridische bijstand aan via uw rechtsbijstandverzekering of, als u die niet heeft, via Rechtshulp on demand.