Geschil met aannemer

Problemen met de aannemer komen vaak voor en zijn altijd vervelend: een huis (ver)bouwen is namelijk al stressvol genoeg. Onze juristen geven heldere tips over wat te doen bij een geschil met je aannemer.

Op deze pagina lees je over:

Situaties waarin een geschil met de aannemer kan ontstaan

Er zijn verschillende redenen die tot een geschil met de aannemer kunnen leiden. Hoe je dit kunt oplossen, hangt af van de situatie.

Oplevering is te laat

Het kan zijn dat het bouwproject nog niet klaar is, terwijl de opleverdatum al wel voorbij is. Of dat de aannemer je vertelt dat de oplevering later plaatsvindt dan afgesproken. Bijvoorbeeld omdat bepaalde bouwmaterialen nog niet geleverd zijn. Of omdat de aannemer ziek is geworden.

Controleer je contract
Het is altijd goed om eerst te controleren of de opleverdatum echt voorbij is. Gaat het om de oplevering van een nieuwbouwwoning? Dan kun je vaak in de koop- en aanneemovereenkomst lezen wat de oplevertermijnen zijn.

Gaat het om de verbouwing van een bestaand huis? Dan staat er in het contract meestal geen uiterste opleverdatum. Is dat wel zo? Dan is het goed om te checken hoe deze opleverdatum is omschreven, wat hierover bepaald is in de algemene voorwaarden en of het een fatale termijn is. Ofwel: of de werkzaamheden ook echt binnen deze periode gedaan of geregeld moeten zijn.

Dit kun je doen
Als de opleverdatum inderdaad voorbij is, dan kun je de aannemer in gebreke stellen. Een ingebrekestelling houdt in dat je de aannemer een laatste kans geeft om het probleem op te lossen. Dit doe je door een aangetekende brief te sturen. Vermeld hoeveel dagen de woning te laat is opgeleverd en geef de aannemer een redelijke termijn om dit alsnog te regelen.

Je kunt zelf een redelijke termijn voorstellen. Maar je kunt er ook voor kiezen om samen met de aannemer een termijn af te spreken. Dit kan gedoe voorkomen.

Het is in ieder geval goed om te weten dat er geen wettelijke regels bestaan voor wat wel en geen redelijke termijn is. Of een termijn redelijk is, hangt dan ook af van de omstandigheden. Bij kleine aanneming van werk kan een termijn van 14 tot 30 dagen redelijk zijn. Maar als er sprake is van bijzondere omstandigheden, dan kan deze termijn ook te kort of te lang zijn.

Aannemer maakt werk niet af

Wil of kan jouw aannemer het bouwproject niet afmaken? Of is die al weken nergens te bekennen? Ook dan kun je de aannemer in gebreke stellen.

Dit kun je doen
Je stelt de aannemer in gebreke met een aangetekende brief. In de brief geef je de werknemer een laatste kans om het werk af te maken binnen een redelijke termijn. Maakt de aannemer het project niet af binnen deze termijn? Dan kun je juridische stappen overwegen. Zo kun je de rechter vragen om de overeenkomst te ontbinden. Hiermee worden de overeenkomst en werkzaamheden ongedaan gemaakt.

Je kunt de rechter ook vragen om de overeenkomst om te zetten in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Dit houdt in dat je geld vraagt in plaats van herstel. Meestal is het geldbedrag dat je krijgt even hoog als de kosten voor herstel door een derde partij. Een jurist kan je goed adviseren over wat de beste juridische stap is in jouw situatie.

Je bent niet tevreden over de uitgevoerde werken

Ben je ontevreden over de kwaliteit van het werk? Of vind je dat de werkzaamheden te langzaam gaan? Dan is het goed om dit op tijd aan te kaarten bij je aannemer.

Dit kun je doen
Ga in gesprek met de aannemer en leg uit waarom je ontevreden bent over het werk. Probeer in overleg tot een oplossing te komen. Bijvoorbeeld door samen na te lopen wat de aannemer nog moet doen (of herstellen) en binnen welke termijn dit moet gebeuren. Maak hier schriftelijke afspraken over en zorg dat jij en de aannemer deze ondertekenen.

Wil de aannemer wel meewerken, maar kom je er samen gewoon niet uit? Dan kun je een mediator inschakelen. Dit is een onafhankelijke persoon die met jou en de aannemer op zoek gaat naar een oplossing.

Je nieuwbouwwoning heeft gebreken

Bij de oplevering van jouw nieuwbouwwoning kan het goed zijn dat je één of meer gebreken aan het huis ontdekt. Zoals apparatuur die niet aangesloten is, barsten in de badkamertegels of beschadigde deuren. Als je gebreken opmerkt, is het belangrijk om deze direct bij de oplevering aan te geven.

Dit kun je doen
Ontdekte je tijdens de oplevering gebreken? En gaf je die door aan de aannemer met wie je toen jouw woning naliep? Dan moeten deze gebreken in het proces-verbaal van oplevering staan. Alle gebreken die in dit document staan moet de aannemer herstellen. De precieze hersteltermijn kan per contract verschillen.

Aannemer veroorzaakt schade tijdens bouw

Het is mogelijk dat de aannemer per ongeluk schade veroorzaakt tijdens de werkzaamheden. In zo’n situatie is het slim om de schade zo snel mogelijk te melden bij je aannemer en verzekeraar.

Dit kun je doen
Meld de schade eerst bij jouw opstalverzekeraar of inboedelverzekeraar. Vraag de aannemer om de schade ook bij diens eigen aansprakelijkheidsverzekering te melden. Het is belangrijk dat je de schade zoveel mogelijk probeert te beperken.

Ook moet je de schade kunnen bewijzen aan de verzekeraar. Dit kun je doen door foto’s en video’s van de schade te maken en verklaringen van getuigen te verzamelen. Als je genoeg bewijs hebt, kun je de aannemer mogelijk aansprakelijk stellen en een schadevergoeding krijgen.

Plichten van de aannemer

Aannemers hebben een paar wettelijke plichten. Zo moeten zij:

Een aannemer is dus verplicht om het werk netjes en volgens afspraak uit te voeren. Ook mogen aannemers de aannemingsovereenkomst alleen opzeggen als hier een geldige reden voor is. Een aannemer mag dus niet zomaar vertrekken.

Aannemer aansprakelijk stellen bij schade en gebreken

Maakte de aannemer fouten tijdens de werkzaamheden aan jouw nieuwbouwwoning, zoals een constructiefout? Dan is er sprake van een gebrek aan je woning. Vaak kun je de aannemer hiervoor aansprakelijk stellen.

Veroorzaakte de aannemer schade aan je bestaande huis, bijvoorbeeld bij het plaatsen van een dakkapel? Dan kun je sommige soorten schade direct op de aannemer verhalen. Dit is onder andere mogelijk bij gevolgschade, bijvoorbeeld als de aannemer iets kapot heeft gemaakt.

Als de aannemer langer over het werk doet dan verwacht, is er sprake van vertragingsschade. Deze soort schade kun je alleen claimen nadat je de aannemer in gebreke hebt gesteld.

Problemen met je aannemer: dit kun je doen

Houdt je aannemer zich niet aan diens plichten? Dan kun je een paar dingen doen.

1. Ga in gesprek

Het is altijd verstandig om eerst met je aannemer te overleggen. Je kunt het probleem aankaarten en de aannemer vragen om dit op te lossen. Als het bijvoorbeeld gaat om schade die te herstellen valt, dan is de aannemer misschien wel bereid om dit kosteloos te doen.

2. Aannemer in gebreke stellen

Reageert de aannemer niet? Of wil die niet meewerken? Dan kun je de aannemer in gebreke stellen. Dit doe je door een aangetekende brief te schrijven. Hierin noem je welke schade of gebreken de aannemer nog moet herstellen. Of wat het probleem is. Ook geef je de aannemer een redelijke termijn om dit op te lossen of te repareren.

3. Schakel een jurist in

Lost je brief niets op? Dan is het verstandig om juridische hulp in te schakelen. Een jurist kan je precies vertellen wat jouw rechten zijn en welke stappen je kunt nemen.

Juridische hulp nodig?

Heb je ernstige problemen met je aannemer? Wil je de aannemer aansprakelijk stellen voor schade of gebreken? Of zit je met een vraag over de kleine lettertjes in het contract? Onze juristen helpen je graag verder met hulp op maat, bijvoorbeeld via je rechtsbijstandverzekering. 

Ben je bij ons verzekerd bent voor rechtsbijstand? Dan kun je direct je zaak melden via de website van Univé Rechtshulp. Heb je geen rechtsbijstand? Dan kun je voor een vaste prijs rechtshulp aanvragen via Rechtshulp on demand.

Ik ben klant en wil mijn zaak melden

Ik wil Rechtshulp on demand