Achterstallig onderhoud
Als je woning slecht onderhouden is, dan kan dit leiden tot achterstallig onderhoud en andere vervelende gebreken. Wanneer is er sprake van een gebrek? Wat is achterstallig onderhoud precies? En hoe kun je dit oplossen?
In dit artikel lees je over:
Wat is een gebrek?
Ervaar je ernstige problemen of overlast in jouw woning? En heeft dit grote gevolgen voor je woonplezier? Dan spreekt de wet van een gebrek. Een voorbeeld van een gebrek is achterstallig onderhoud.
Wat is achterstallig onderhoud?
Als je woning maanden of zelfs jaren slecht onderhouden is, dan veroorzaakt dit vaak ernstige schade aan je huis. Wordt deze schade niet op tijd, niet goed genoeg of helemaal niet hersteld? Dan kan er achterstallig onderhoud ontstaan. Voor het beperken en herstellen van de schade zijn dan meestal dure reparaties nodig.
Voorbeelden van gebreken door achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud kan tot verschillende gebreken aan je woning leiden. Denk aan:
ernstige houtrot in de kozijnen doordat beginnende houtrot niet op tijd is verwijderd
ernstige lekkage aan het dak doordat de gescheurde dakpannen niet op tijd zijn vervangen
ernstige lekkage door een kapotte cv-ketel die niet op tijd is gerepareerd of vervangen
ernstige schimmelplekken doordat de woning vocht niet goed kan afvoeren
Achterstallig onderhoud in huurwoning
De huurder en de verhuurder hebben allebei hun eigen onderhoudsplichten. Klein onderhoud moet de huurder zelf regelen en betalen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
witten van plafonds en binnenmuren
bevestigen van deurknoppen, lichtschakelaars en stopcontactdozen
bevestigen en onderhouden van materialen die tocht tegenhouden, zoals tochtstrips
ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt van de gemeente
De verhuurder moet het grote onderhoud regelen en betalen, zoals:
buitenkant van de woning schilderen
cv-ketel repareren of vervangen
ventilatieroosters controleren
dakpannen en dakgoten vervangen of repareren
Op de website van de Rijksoverheid vind je een overzicht met alle onderhoudsplichten van de huurder en verhuurder.
Wie is aansprakelijk: huurder of verhuurder?
Als de verhuurder een gebrek aan de woning veroorzaakt, dan is diegene hier aansprakelijk voor. Veroorzaak jij als huurder schade of een gebrek, zoals een lekkage? Dan ben je hier aansprakelijk voor. Dat betekent dat jij de kosten voor de reparatie of schade moet betalen.
Er gelden 2 uitzonderingen. Zo zijn huurders volgens de wet niet aansprakelijk als:
er sprake is van overmacht
de huurder kan bewijzen dat deze niet schuldig is aan de schade (bijvoorbeeld door aan te tonen dat de woning goed en regelmatig onderhouden is door de huurder)
Achterstallig onderhoud door verhuurder: dit kun je doen
Wil de verhuurder een gebrek aan je woning niet herstellen? Of blijft deze belangrijk onderhoud uitstellen? Dan is het altijd een goed idee om eerst te checken of je verhuurder hier wel verantwoordelijk voor is. Als dat zo is, kaart het gebrek dan zo snel mogelijk aan bij de verhuurder.
Je hebt een sociale huurwoning
Als je een sociale huurwoning hebt, kun je jouw verhuurder schriftelijk vragen om het gebrek te herstellen. Je kunt daar een modelbrief van de Huurcommissie voor gebruiken, of je kunt zelf een brief of e-mail opstellen. Vergeet niet om een kopie van de brief te bewaren. Is je verhuurder verantwoordelijk voor het gebrek? Dan moet die het probleem meestal binnen 6 weken oplossen en de kosten hiervoor betalen.
Het kan zijn dat de verhuurder niet op je verzoek reageert of het gebrek niet repareert. In dat geval kun je een paar dingen doen.
1. Verhuurder in gebreke stellen
Je kunt de verhuurder in gebreke stellen. Dit houdt in dat je diegene een laatste kans geeft om het gebrek te herstellen. Dit doe je met een brief waarin je de verhuurder een redelijke termijn geeft voor de reparatie.
2. Melding bij de Huurcommissie
Ook is het verstandig om jouw probleem te melden bij de Huurcommissie. Bij ernstige onderhoudsgebreken kan de Huurcommissie je huurprijs namelijk tijdelijk verlagen. Mogelijk betaal je dan alleen 20-40% van de normale kale huurprijs totdat de reparatie of het onderhoud gedaan is.
In het Gebrekenboek Huurcommissie lees je welke onderhoudsklachten ernstig genoeg zijn om in aanmerking te komen voor huurverlaging.
3. Melding bij de gemeente
Het is verstandig als je achterstallig onderhoud ook bij je gemeente meldt. Als de gemeente besluit dat je huurwoning niet voldoet aan de wettelijke voorschriften in het Bouwbesluit, dan krijgt je verhuurder een gemeentelijke aanschrijving. Dit is een brief waarin staat dat de verhuurder je woning moet repareren. Gebeurt dit niet, dan regelt de gemeente de reparatie. Jouw verhuurder moet hier dan voor betalen.
Je huurt in de vrije sector
Als je een vrijesectorwoning hebt, kun je je verhuurder het beste per brief of e-mail verzoeken om het gebrek te repareren. Zorg dat je hier een kopie van bewaart. Je mag zelf een redelijke hersteltermijn voorstellen. Heb je een dringend probleem, zoals een lekkage? Vraag je verhuurder dan om het probleem met spoed op te lossen.
Werkt de verhuurder niet mee? Dan kun je deze dingen doen:
1. Verhuurder in gebreke stellen
Je kunt de verhuurder in gebreke stellen en daarmee een laatste kans geven om het gebrek te repareren. In jouw brief geef je de verhuurder hier een redelijke termijn voor.
2. Melding bij de Huurcommissie
Staat er in je huurovereenkomst dat je de Huurcommissie mag inschakelen bij conflicten? Dan kun je deze commissie om advies vragen.
3. Juridische hulp inschakelen
Als de Huurcommissie je niet kan helpen, kun je een jurist inschakelen. Die kan je juridisch advies geven en bijvoorbeeld voor je bemiddelen met de verhuurder.
4. Rechtszaak starten
Komt je jurist er niet uit met de verhuurder, dan kun je overwegen om een rechtszaak tegen je verhuurder te starten. De rechter kan dan van de verhuurder eisen om het gebrek te herstellen. Vaak kost een rechtszaak wel veel tijd en geld.
Achterstallig onderhoud door huurder: dit kun je doen
Ook huurders kunnen gebreken aan de woning veroorzaken. Bijvoorbeeld doordat ze geen klein onderhoud uitvoeren, terwijl dat wel zou moeten.
Ga in gesprek
Ben je verhuurder en houdt je huurder zich niet aan diens onderhoudsplichten? Dan is het altijd goed om eerst met de huurder te gaan praten. Misschien is die zich van geen kwaad bewust en kom je er alsnog samen uit door nieuwe afspraken op papier te zetten.
Schakel juridische hulp in
Wil de huurder niet meewerken of reageren? Of komt de huurder de afspraken niet na? Dan kunt je juridische hulp inschakelen. Een jurist kan bijvoorbeeld een brief schrijven waarin de huurder dringend verzocht worden om de schade of het gebrek te herstellen en zich aan het huurcontract te houden.
Helpt dit niet, dan kun je overwegen om de zaak voor te leggen aan de rechter. Als je gelijk krijgt, kan de rechter bijvoorbeeld het huurcontract beëindigen. Of eisen dat de huurder een schadevergoeding betaalt.
Achterstallig onderhoud in koopwoning
Heb je een slecht onderhouden woning gekocht, of wil je die gaan kopen? Dan kan het zijn dat je na de overdracht gebreken aan het huis ontdekt. Zoals asbest, lekkages, rotte fundering, houtworm of problemen met de dakconstructie. Dit worden verborgen gebreken genoemd.
Doe vooraf goed onderzoek
Koop je een huis en ontdek je achteraf gebreken? Dan moet je deze meestal op eigen kosten laten herstellen. Je koopt de woning namelijk in de staat waarin deze tijdens de verkoop is, en dus ook inclusief gebreken.
Het is daarom belangrijk dat je vooraf onderzoekt of er iets mis is met de woning. Bijvoorbeeld door dit na te vragen bij de verkoper en een bouwkundige keuring te laten doen. Zo sta je sterker in je recht als je na de koop een gebrek ontdekt.
Ouderdomsclausule
Als je een ouder huis koopt, zoals een jaren-’30-woning, dan kan er een ouderdomsclausule in het koopcontract staan. Bij het ondertekenen van een contract met zo’n clausule ga je akkoord met een mogelijk hoger risico op gebreken.
Aansprakelijkheid van verkoper
Ontdek je gebreken die ontstaan zijn door achterstallig onderhoud van de verkoper? Dan kun je de schade alleen op de verkoper verhalen als deze hiervoor aansprakelijk is.
Je kunt de verkoper aansprakelijk stellen als:
het gebrek zo ernstig is dat je de woning niet normaal kunt gebruiken (er is bijvoorbeeld geen stromend water of elektriciteit in de woning);
óf als de verkoper wist van het gebrek en jou hier niet over verteld heeft.
In de tweede situatie moet je als koper wel kunnen aantonen dat de verkoper op de hoogte was van de gebreken (of het risico hierop). Kun je dit, dan moet de verkoper waarschijnlijk het gebrek laten herstellen. Of de kosten voor de reparatie betalen. Het kan ook zijn dat je een schadevergoeding krijgt.
Schade verhalen op verkoper
Is de verkoper aansprakelijk voor één of meer gebreken aan je koopwoning? Dan zijn er een paar dingen die je kunt doen.
1. Meld de schade bij de verkoper
Meld het gebrek zo snel mogelijk bij de verkoper. Doe dit schriftelijk en binnen 2 maanden.
2. Ga in gesprek
Na jouw melding kun je samen met de verkoper naar een oplossing zoeken. Misschien is de verkoper wel bereid om het gebrek te repareren. Of om een deel van de kosten te betalen. Het is altijd goed om hier duidelijke, schriftelijke afspraken over te maken. Overleg ook over de termijn waarop het probleem opgelost moet zijn.
Wil de verkoper wel meewerken, maar komen jullie er niet uit? Dan kan een mediator samen met jou en de verkoper naar een oplossing zoeken.
3. Verkoper in gebreke stellen
Wil de verkoper niet reageren of meewerken? Dan kun je de verkoper in gebreke stellen. Je stuurt de verkoper dan een brief of e-mail waarin je diegene een laatste keer vraagt om de schade op te lossen.
Heb je de reparatie zelf al geregeld en betaald, zonder met de verkoper te overleggen? Dan is het meestal niet meer mogelijk om de reparatiekosten terug te krijgen.
4. Schakel juridische hulp in
Kom je er samen niet uit, dan kun je juridische hulp inschakelen. Een jurist kan je deskundig advies geven en bijvoorbeeld helpen met het starten van een rechtszaak. Als de schade meer dan € 25.000 bedraagt, dan heb je een advocaat nodig voor de rechtszaak.
Achterstallig onderhoud in woning die je wilt verkopen
Wil je je woning verkopen, maar heeft deze één of meer gebreken? Dan kan het herstellen hiervan veel voordelen opleveren. Mogelijke kopers kunnen namelijk schrikken bij het zien van gebreken zoals betonrot of scheuren in de muren. Meestal levert een goed onderhouden woning dan ook meer op.
Meld verborgen gebreken vooraf
Wil je je huis tóch verkopen zonder de gebreken te repareren? Bijvoorbeeld omdat je hier niet genoeg geld voor hebt? Dan ben je wettelijk verplicht om de koper te vertellen welke gebreken er zijn, vooral als de koper ze niet makkelijk zelf kan ontdekken. Dit wordt ook wel de mededelingsplicht genoemd. Je moet dit doen voordat het huis verkocht is.
Doe je dit niet, dan kan de koper je aansprakelijk stellen voor de gebreken. De koper moet dan wel kunnen aantonen dat je vóór de verkoop van de gebreken wist. Of dat je dit had moeten weten. Kan de koper dit bewijzen, dan moet je meestal het gebrek laten herstellen of de kosten voor de reparatie betalen. Het kan ook zijn dat je een schadevergoeding moet betalen.
Schade door achterstallig onderhoud van buren
Een verwaarloosde tuin, scheuren in gedeelde buitenmuren, problemen met de fundering... Achterstallig onderhoud bij de buren kan leiden tot woonoverlast én gevaarlijke situaties in je eigen huur- of koophuis. Zo kan het zijn dat een lekkage bij de buren zorgt voor scheuren in de muren van jouw woning. Of dat je ernstige vochtproblemen krijgt doordat de buren hun deel van de dakgoot niet schoonmaken.
Dit kun je doen
Kun je aantonen dat de woning van je buren schade aan jouw huis heeft veroorzaakt? Dan kun je de eigenaar van die woning aansprakelijk stellen. Ook als de schade buiten de schuld van deze persoon om is ontstaan.
1. Praat met de eigenaar
Soms is een goed gesprek al genoeg om tot een oplossing te komen. Praat daarom eerst met de eigenaar van de woning. Dit kunnen je buren zelf zijn of de verhuurder van jouw buren. Leg uit dat er schade in je huis is ontstaan. Als je het makkelijker vindt, kun je dit gesprek ook starten via een brief, e-mail of WhatsApp-bericht.
2. Onderzoek of de verzekeraar de schade kan vergoeden
Als de buren of de verhuurder willen meewerken, dan kun je kijken of het mogelijk is om de schade te verhalen op de opstal-, inboedel-, of aansprakelijkheidsverzekering van die partij.
3. Schakel een mediator in
Kom je samen niet tot een oplossing, bijvoorbeeld omdat de buren of de verhuurder niet verzekerd zijn? Dan kun je buurtbemiddeling inschakelen via je gemeente of wijkteam. Een bemiddelaar zoekt dan samen met jou en je buren naar een oplossing.
4. Maak een melding bij de gemeente
Je kunt ook overwegen om het achterstallig onderhoud van de buren te melden bij je gemeente. De gemeente kan je buren of de verhuurder waarschuwen en eisen dat het slechte onderhoud wordt opgelost.
Rechtshulp nodig?
Kom je er niet uit met de (ver)huurder of (ver)koper? Heb je een vraag over de kleine lettertjes in jouw huurcontract of koopcontract? Of wil je iemand aansprakelijk stellen voor achterstallig onderhoud aan jouw woning? Dan helpen onze juristen je graag verder.
Je kunt juridische hulp inschakelen via jouw rechtsbijstandverzekering. Ben je bij ons verzekerd bent voor rechtsbijstand, dan kun je direct je zaak melden via de website van Univé Rechtshulp. Heb je geen rechtsbijstand? Dan kun je voor een vaste prijs rechtshulp aanvragen via Rechtshulp on demand.