Ga naar inhoud

Achterstallig onderhoud

Als u woning slecht onderhouden is, dan kan dit leiden tot achterstallig onderhoud en andere vervelende gebreken. Wanneer is er sprake van een gebrek? Wat is achterstallig onderhoud precies? En hoe kunt u dit oplossen?

Wat is een gebrek?

Ervaart u ernstige problemen of overlast in uw woning? En heeft dit grote gevolgen voor uw woonplezier? Dan spreekt de wet van een gebrek. Een voorbeeld van een gebrek is achterstallig onderhoud.

Wat is achterstallig onderhoud?

Als uw woning maanden of zelfs jaren slecht onderhouden is, dan veroorzaakt dit vaak ernstige schade aan uw huis. Wordt deze schade niet op tijd, niet goed genoeg of helemaal niet hersteld? Dan kan er achterstallig onderhoud ontstaan. Voor het beperken en herstellen van de schade zijn dan meestal dure reparaties nodig.

Voorbeelden van gebreken door achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud kan tot verschillende gebreken aan uw woning leiden. Denk aan:

  • ernstige houtrot in de kozijnen doordat beginnende houtrot niet op tijd is verwijderd

  • ernstige lekkage aan het dak doordat de gescheurde dakpannen niet op tijd zijn vervangen

  • ernstige lekkage door een kapotte cv-ketel die niet op tijd is gerepareerd of vervangen

  • ernstige schimmelplekken doordat de woning vocht niet goed kan afvoeren

Achterstallig onderhoud in huurwoning

De huurder en de verhuurder hebben allebei hun eigen onderhoudsplichten. Klein onderhoud moet de huurder zelf regelen en betalen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:

  • witten van plafonds en binnenmuren

  • bevestigen van deurknoppen, lichtschakelaars en stopcontactdozen

  • bevestigen en onderhouden van materialen die tocht tegenhouden, zoals tochtstrips

  • ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt van de gemeente

De verhuurder moet het grote onderhoud regelen en betalen, zoals:

  • buitenkant van de woning schilderen

  • cv-ketel repareren of vervangen

  • ventilatieroosters controleren

  • dakpannen en dakgoten vervangen of repareren

Op de website van de Rijksoverheid vindt u een overzicht met alle onderhoudsplichten van de huurder en verhuurder.

Wie is aansprakelijk: huurder of verhuurder?

Als de verhuurder een gebrek aan de woning veroorzaakt, dan is diegene hier aansprakelijk voor. Veroorzaakt u als huurder zelf schade of een gebrek, zoals een lekkage? Dan bent u hier aansprakelijk voor. Dit betekent dat u de kosten voor de reparatie of schade moet betalen.

Er gelden 2 uitzonderingen. Zo zijn huurders volgens de wet niet aansprakelijk als: 

  • er sprake is van overmacht

  • de huurder kan bewijzen dat deze niet schuldig is aan de schade (bijvoorbeeld door aan te tonen dat de woning goed en regelmatig onderhouden is door de huurder)

Achterstallig onderhoud door verhuurder: dit kunt u doen

Wil de verhuurder een gebrek aan uw woning niet herstellen? Of blijft deze belangrijk onderhoud uitstellen? Dan is het altijd een goed idee om eerst te checken of uw verhuurder hier wel verantwoordelijk voor is. Als dat zo is, kaart het gebrek dan zo snel mogelijk aan bij uw verhuurder.

U heeft een sociale huurwoning

Als u een sociale huurwoning heeft, dan kunt u uw verhuurder schriftelijk vragen om het gebrek te herstellen. U kunt hier een modelbrief van de Huurcommissie voor gebruiken óf u kunt zelf een brief of e-mail opstellen. Vergeet niet om een kopie van de brief te bewaren. Is uw verhuurder verantwoordelijk voor het gebrek, dan moet die het probleem meestal binnen 6 weken oplossen en de kosten hiervoor betalen.

Het kan zijn dat de verhuurder niet op uw verzoek reageert of het gebrek niet repareert. In dat geval kunt u een paar dingen doen.

1. Verhuurder in gebreke stellen

U kunt de verhuurder in gebreke stellen. Dit houdt in dat u diegene een laatste kans geeft om het gebrek te herstellen. Dit doet u met een brief waarin u de verhuurder een redelijke termijn geeft voor de reparatie.

2. Melding bij de Huurcommissie

Ook is het verstandig om uw probleem te melden bij de Huurcommissie. Bij ernstige onderhoudsgebreken kan de Huurcommissie uw huurprijs namelijk tijdelijk verlagen. Mogelijk betaalt u dan alleen 20-40% van de normale kale huurprijs totdat de reparatie of het onderhoud gedaan is.

In het Gebrekenboek Huurcommissie leest u welke onderhoudsklachten ernstig genoeg zijn om in aanmerking te komen voor huurverlaging.

3. Melding bij de gemeente

Het is verstandig om achterstallig onderhoud ook bij uw gemeente te melden. Als zij besluit dat uw huurwoning niet voldoet aan de wettelijke voorschriften in het Bouwbesluit, dan krijgt uw verhuurder een gemeentelijke aanschrijving. Dit is een brief waarin staat dat de verhuurder uw woning moet repareren. Gebeurt dit niet, dan regelt de gemeente de reparatie. Uw verhuurder moet hier dan voor betalen.

U huurt in de vrije sector

Als u een vrijesectorwoning heeft, kunt u uw verhuurder het beste per brief of e-mail verzoeken om het gebrek te repareren. Zorg dat u hier een kopie van bewaart. U mag zelf een redelijke hersteltermijn voorstellen. Heeft u een dringend probleem, zoals een lekkage? Vraag uw verhuurder dan om het probleem met spoed op te lossen.

Werkt de verhuurder niet mee? Dan kunt u deze dingen doen:

1. Verhuurder in gebreke stellen

U kunt de verhuurder in gebreke stellen en daarmee een laatste kans geven om het gebrek te repareren. In uw brief geeft u de verhuurder hier een redelijke termijn voor.

2. Melding bij de Huurcommissie

Staat er in uw huurovereenkomst dat u de Huurcommissie mag inschakelen bij conflicten? Dan kunt u deze commissie om advies vragen.

3. Juridische hulp inschakelen

Als de Huurcommissie u niet kan helpen, dan kunt u een jurist inschakelen. Die kan u juridisch advies geven en bijvoorbeeld voor u bemiddelen met de verhuurder.

4. Rechtszaak starten

Als u er écht niet uitkomt met de verhuurder, kunt u overwegen om een rechtszaak te starten. De rechter kan dan van de verhuurder eisen om het gebrek te herstellen. Vaak kost een rechtszaak wel veel tijd en geld.

Achterstallig onderhoud door huurder: dit kunt u doen

Ook huurders kunnen gebreken aan de woning veroorzaken. Bijvoorbeeld doordat ze geen klein onderhoud uitvoeren, terwijl dat wel zou moeten.

Ga in gesprek

Bent u verhuurder en houdt uw huurder zich niet aan diens onderhoudsplichten? Dan is het altijd goed om eerst met de huurder te gaan praten. Misschien is die zich van geen kwaad bewust en komt u er alsnog samen uit door nieuwe afspraken op papier te zetten.

Schakel juridische hulp in

Wil de huurder niet meewerken of reageren? Of komt de huurder de afspraken niet na? Dan kunt u juridische hulp inschakelen. Een jurist kan bijvoorbeeld een brief schrijven waarin de huurder dringend verzocht worden om de schade of het gebrek te herstellen en zich aan het huurcontract te houden.

Helpt dit niet, dan kunt u overwegen om de zaak voor te leggen aan de rechter. Als u gelijk krijgt, kan de rechter bijvoorbeeld het huurcontract beëindigen. Of eisen dat de huurder een schadevergoeding betaalt.

Achterstallig onderhoud in koopwoning

Heeft u een slecht onderhouden woning gekocht, of wilt u die gaan kopen? Dan kan het zijn dat u na de overdracht gebreken aan het huis ontdekt. Zoals asbest, lekkages, rotte fundering, houtworm of problemen met de dakconstructie. Dit worden verborgen gebreken genoemd.

Doe vooraf goed onderzoek

Koopt u een huis en ontdekt u achteraf gebreken? Dan moet u deze meestal op eigen kosten laten herstellen. U koopt de woning namelijk in de staat waarin deze tijdens de verkoop is, en dus ook inclusief gebreken.

Het is daarom belangrijk dat u vooraf onderzoekt of er iets mis is met de woning. Bijvoorbeeld door dit na te vragen bij de verkoper en een bouwkundige keuring te laten doen. Zo staat u sterker in uw recht als u na de koop een gebrek ontdekt.

Ouderdomsclausule

Als u een ouder huis koopt, zoals een jaren-’30-woning, dan kan er een ouderdomsclausule in het koopcontract staan. Bij het ondertekenen van een contract met zo’n clausule gaat u akkoord met een mogelijk hoger risico op gebreken.

Aansprakelijkheid van verkoper

Ontdekt u gebreken die ontstaan zijn door achterstallig onderhoud van de verkoper? Dan kunt u de schade alleen op de verkoper verhalen als deze hiervoor aansprakelijk is.

U kunt de verkoper aansprakelijk stellen als:

  • het gebrek zo ernstig is dat u de woning niet normaal kunt gebruiken (er is bijvoorbeeld geen stromend water of elektriciteit in de woning)

  • óf als de verkoper wist van het gebrek en u hier niet over verteld heeft

In de tweede situatie moet u als koper wel kunnen aantonen dat de verkoper op de hoogte was van de gebreken (of het risico hierop). Kunt u dit, dan moet de verkoper waarschijnlijk het gebrek laten herstellen. Of de kosten voor de reparatie betalen. Het kan ook zijn dat u een schadevergoeding krijgt.

Schade verhalen op verkoper

Is de verkoper aansprakelijk voor 1 of meer gebreken aan uw koopwoning? Dan zijn er een paar dingen die u kunt doen.

1. Meld de schade bij de verkoper

Meld het gebrek zo snel mogelijk bij de verkoper. Doe dit schriftelijk en binnen 2 maanden.

2. Ga in gesprek

Na uw melding kunt u samen met de verkoper naar een oplossing zoeken. Misschien is de verkoper wel bereid om het gebrek te repareren. Of om een deel van de kosten te betalen. Het is altijd goed om hier duidelijke, schriftelijke afspraken over te maken. Overleg ook over de termijn waarop het probleem opgelost moet zijn.

Wil de verkoper wel meewerken, maar komen jullie er samen niet uit? Dan kan een mediator samen met u en de verkoper naar een oplossing zoeken.

3. Verkoper in gebreke stellen

Wil de verkoper niet reageren of meewerken? Dan kunt u de verkoper in gebreke stellen. U stuurt de verkoper dan een brief of e-mail waarin u deze een laatste keer vraagt om de schade op te lossen.

Heeft u de reparatie zelf al geregeld en betaald, zonder met de verkoper te overleggen? Dan is het meestal niet meer mogelijk om de reparatiekosten terug te krijgen.

4. Schakel juridische hulp in

Komt u er samen niet uit, dan kunt u juridische hulp inschakelen. Een jurist kan u deskundig advies geven en bijvoorbeeld helpen met het starten van een rechtszaak. Als de schade meer dan € 25.000 bedraagt, dan heeft u een advocaat nodig voor de rechtszaak.

Achterstallig onderhoud in koopwoning die u wilt verkopen

Wilt u uw woning gaan verkopen, maar heeft deze één of meer gebreken? Dan kan het herstellen hiervan veel voordelen opleveren. Mogelijke kopers kunnen namelijk schrikken bij het zien van gebreken zoals betonrot of scheuren in de muren. Meestal levert een goed onderhouden woning dan ook meer op.

Meld verborgen gebreken vooraf

Wilt u uw huis tóch verkopen zonder de gebreken te repareren? Bijvoorbeeld omdat u hier niet genoeg geld voor heeft? Dan bent u wettelijk verplicht om de koper te vertellen welke gebreken er zijn, voorals als de koper ze niet makkelijk zelf kan ontdekken. Dit wordt ook wel de mededelingsplicht genoemd. U moet dit doen voordat het huis verkocht is.

Doet u dit niet, dan kan de koper u aansprakelijk stellen voor de gebreken. De koper moet dan wel kunnen aantonen dat u vóór de verkoop van de gebreken wist. Of dat u dit had moeten weten. Kan de koper dit bewijzen, dan moet u meestal het gebrek laten herstellen of de kosten voor de reparatie betalen. Het kan ook zijn dat u een schadevergoeding moet betalen.

Schade door achterstallig onderhoud van buren

Een verwaarloosde tuin, scheuren in gedeelde buitenmuren, problemen met de fundering: achterstallig onderhoud bij de buren kan leiden tot woonoverlast én gevaarlijke situaties in uw eigen huur- of koophuis. Zo kan het zijn dat een lekkage bij de buren zorgt voor scheuren in de muren van uw woning. Of dat u ernstige vochtproblemen krijgt doordat de buren hun deel van de dakgoot niet schoonmaken.

Dit kunt u doen

Kunt u aantonen dat de woning van uw buren schade aan uw huis heeft veroorzaakt? Dan kunt u de eigenaar van die woning aansprakelijk stellen. Ook als de schade buiten de schuld van deze persoon om is ontstaan.

1. Praat met de eigenaar

Soms is een goed gesprek al genoeg om tot een oplossing te komen. Praat daarom eerst met de eigenaar van de woning. Dit kunnen uw buren zelf zijn of de verhuurder van uw buren. Leg uit dat er schade in uw huis is ontstaan. Als u het makkelijker vindt, kunt dit gesprek ook starten via een brief, e-mail of WhatsApp-bericht.

2. Onderzoek of de verzekeraar de schade kan vergoeden

Als uw buren of de verhuurder willen meewerken, dan kunt u kijken of het mogelijk is om de schade te verhalen op de opstal-, inboedel-, of aansprakelijkheidsverzekering van die partij.

3. Schakel een mediator in

Komt u samen niet tot een oplossing, bijvoorbeeld omdat uw buren of de verhuurder niet verzekerd zijn? Dan kunt u buurtbemiddeling inschakelen via uw gemeente of wijkteam. Een bemiddelaar zoekt dan samen met u en uw buren naar een oplossing.

4. Maak een melding bij de gemeente

U kunt ook overwegen om het achterstallig onderhoud van de buren te melden bij uw gemeente. De gemeente kan uw buren of de verhuurder waarschuwen en eisen dat het slechte onderhoud wordt opgelost.

Rechtshulp nodig?

Komt u er niet uit met de (ver)huurder of (ver)koper? Heeft u een vraag over de kleine lettertjes in uw huurcontract of koopcontract? Of wilt u iemand aansprakelijk stellen voor achterstallig onderhoud aan uw woning? Dan helpen onze juristen u graag verder.

U kunt juridische hulp inschakelen via uw rechtsbijstandverzekering of, als u die niet heeft, via Rechtshulp on demand.