Bezwaar huurverhoging
Gaat uw huur omhoog en vindt u dit onterecht? Dan kunt u in bepaalde gevallen bezwaar tegen de huurverhoging maken. Het bezwaar tekent u aan bij uw verhuurder. Op deze pagina leest u hoe u dit precies doet. Zo vertellen we u meer over:
Wanneer mag ik bezwaar maken tegen huurverhoging?
Meer huur betalen is nooit prettig. Toch mag u alleen bezwaar tegen een huurverhoging maken als u hier een geldige reden voor heeft. Of de reden geldig is, hangt onder andere af van de afspraken die u met de verhuurder gemaakt heeft en de sector waarin u huurt. Zo gelden er voor de sociale sector andere regels dan voor de vrije sector.
Weet u niet zeker of u een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning heeft? Op de website van de Rijksoverheid leest u meer over de verschillen en ontdekt u in welke sector u huurt.
Bezwaar huurverhoging: sociale sector
In 2023 mag de huur voor een sociale huurwoning omhoog. Tot 1 juli 2023 mag uw verhuurder de huur verhogen met:
maximaal 2,3%, als de (kale) huur € 300 of meer per maand is
maximaal € 25, als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand
Vanaf 1 juli 2023 mag uw verhuurder de huur verhogen met:
maximaal 3,1% als de (kale) huur € 300 of meer per maand is
maximaal € 25 als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand
Let op: heeft u een hoger middeninkomen of een hoog inkomen? Dan mag uw verhuurder meer huurverhoging voorstellen. Dat mag soms ook voor huishoudens waar één of meer personen AOW ontvangen. Lees meer over de wettelijke regels voor maximale huurverhoging in 2023.
Maximale huurprijs berekenen
Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie berekent u de maximale huurprijs van uw sociale huurwoning, kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats. Deze online check is een puntensysteem waarbij het aantal punten de maximale huurprijs bepaalt.
Geldige redenen voor uw bezwaar
Als u een sociale huurwoning heeft, dan zijn er verschillende situaties waarin u bezwaar tegen huurverhoging kunt maken:
Er zit te weinig tijd tussen deze huurverhoging en de vorige huurverhoging. De verhuurder mag de huur meestal alleen eens in de 12 maanden verhogen. Behalve als u in het eerste jaar van uw huurcontract zit. Als de huur langer dan 1 jaar niet verhoogd is. Of als uw verhuurder de woning verbeterd heeft, bijvoorbeeld door deze te renoveren.
De huurverhoging is hoger dan het maximale bedrag waarmee uw huur verhoogd mag worden.
Het gaat om een jaarlijkse huurverhoging, terwijl dit op dat moment niet mag van de overheid.
Door de huurverhoging gaat u meer betalen dan toegestaan is volgens het puntenstelsel. Dit is een systeem waarbij de kwaliteit van sociale huurwoningen is beoordeeld met punten.
De verhuurder heeft de huurverhoging niet aangekondigd. Of het voorstel tot huurverhoging te laat naar u gestuurd. U moet het schriftelijke voorstel minstens 2 maanden voordat de huurverhoging ingaat krijgen.
De verhuurder wil de huur verhogen om uw inkomen. In deze situatie mag u alleen bezwaar maken als u de laatste 2 jaar een lager inkomen heeft gehad. Als u een chronische ziekte of handicap heeft. Of als u een huishouden van minimaal 3 personen heeft en iemand in uw huishouden AOW krijgt.
De verhuurder wil de huur verhogen om een verbetering aan de woning waarmee u niet heeft ingestemd.
U heeft om huurverlaging gevraagd, omdat uw huurwoning een bepaald gebrek heeft waar de verhuurder verantwoordelijk voor is. Zo kan er sprake zijn van achterstallig groot onderhoud.
U bent een rechtszaak gestart, omdat uw huurwoning een bepaald gebrek heeft en de verhuurder hier verantwoordelijk voor is.
De kale huurprijs is onbekend, omdat uw huur all-in is. Daardoor kunt u niet uitrekenen of de huurverhoging binnen het maximaal toegestane bedrag valt.
Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging. Zo kan het zijn dat de oude huurprijs of de startdatum van uw huur niet klopt.
Ongeldige redenen voor uw bezwaar
De huurverhoging is wettelijk toegestaan en voldoet aan de regels.
Er is een gebrek aan uw huurwoning en de verhuurder is hier verantwoordelijk voor, maar u heeft geen huurverlaging aangevraagd en bent (nog) geen rechtszaak gestart. In dit geval kunt u de Huurcommissie vragen om uw huur te verlagen. Het is dan niet meer nodig om bezwaar tegen de huurverhoging te maken.
Bezwaar huurverhoging: vrije sector
Als u een vrijesectorwoning heeft, dan mag uw verhuurder in 2023 de huurprijs met maximaal 4,1% verhogen. Betaalde u bijvoorbeeld € 1000 per maand? Dan mag de nieuwe huurprijs maximaal € 1041 per maand zijn.
Geldige redenen voor uw bezwaar
Er zijn een paar gevallen waarin u als huurder in de vrije sector bezwaar tegen huurverhoging kunt maken:
Er zit te weinig tijd tussen deze huurverhoging en de vorige huurverhoging. De verhuurder mag de huur meestal alleen eens in de 12 maanden verhogen. Behalve als u in het eerste jaar van uw huurcontract zit. Als de huur langer dan 1 jaar niet verhoogd is. Of als uw verhuurder de woning verbeterd heeft, bijvoorbeeld door deze te renoveren.
De huurverhoging is hoger dan het maximale percentage waarmee uw huur verhoogd mag worden.
De verhuurder heeft de huurverhoging niet aangekondigd. Of het voorstel tot huurverhoging te laat naar u gestuurd. U moet het schriftelijke voorstel minstens 2 maanden voordat de huurverhoging ingaat krijgen.
De verhuurder wil de huur verhogen om een verbetering aan de woning waarmee u niet heeft ingestemd.
U heeft om huurverlaging gevraagd, omdat uw huurwoning een bepaald gebrek heeft waar de verhuurder verantwoordelijk voor is.
U bent een rechtszaak gestart, omdat uw huurwoning een bepaald gebrek heeft en de verhuurder hier verantwoordelijk voor is.
De kale huurprijs is onbekend, omdat uw huur all-in is. Daardoor kunt u niet uitrekenen of de huurverhoging binnen het maximaal toegestane bedrag valt.
Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging. Zo kan het zijn dat de oude huurprijs of de startdatum van uw huur niet klopt.
Ongeldige redenen voor uw bezwaar
De huurverhoging is wettelijk toegestaan en voldoet aan de regels.
Er is een gebrek aan uw woning en de verhuurder is hier verantwoordelijk voor, maar u bent (nog) geen rechtszaak tegen diegene gestart. Het is alleen mogelijk om bezwaar tegen de huurverhoging te maken als u de rechter om een uitspraak heeft gevraagd.
Hoe kan ik bezwaar maken tegen huurverhoging?
Sociale sector
Als u een sociale huurwoning heeft, kunt u schriftelijk bezwaar maken bij uw verhuurder. Dit doet u door het bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging in te vullen en op te sturen. U kunt er ook voor kiezen om de verhuurder geen brief te sturen. U moet uw bezwaar dan wel doorgeven aan de Huurcommissie.
Het is belangrijk dat u de oude huurprijs blijft doorbetalen. Ook moet u op tijd bezwaar maken bij uw verhuurder of de Huurcommissie: binnen 4 maanden na de datum waarop de huurverhoging ingaat. Als u de nieuwe huurprijs betaalt of te laat bent met uw bezwaar, kunt u mogelijk geen huurverlaging meer krijgen.
Vrije sector
Is de nieuwe huurprijs van uw vrijesectorwoning hoger dan wettelijk toegestaan is? Dan kunt u uw verhuurder in een aangetekende brief vragen om de huurverhoging te verlagen.
Gaat de verhuurder hier niet mee akkoord? Dan kunt u de Huurcommissie vragen om een uitspraak te doen over de huurverhoging. Dit doet u door het formulier huurprijsverhoging vrije sector in te vullen. Zorg dat u deze aanvraag op tijd doet: u kunt de Huurcommissie om een uitspraak vragen tot uiterlijk 4 maanden na de datum waarop de huurverhoging ingaat.
Bezwaar huurverhoging gemaakt, wat nu?
De verhuurder moet op uw bezwaar reageren. Als uw verhuurder het er niet mee eens is, dan kan die de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Dit kan de verhuurder doen tot uiterlijk 6 weken na de voorgestelde datum voor huurverhoging. De Huurcommissie beslist dan of uw huur omhoog mag.
Schakelt uw verhuurder de Huurcommissie niet in? Dan blijft de oude huurprijs gelden.
Aankondiging van de huurverhoging
Uw verhuurder mag de huur meestal niet zomaar verhogen en moet dit dus eerst aankondigen in een voorstel. Dit voorstel moet aan een paar eisen voldoen. Zo moet de verhuurder het voorstel per brief doen en zorgen dat u dit op tijd krijgt.
Wat moet er in het voorstel tot huurverhoging staan?
In het schriftelijke voorstel van uw verhuurder moeten deze punten staan:
wat de oude en de nieuwe kale huurprijs is
met welk bedrag (of percentage) de huur omhoog gaat
op welke datum de nieuwe huurprijs ingaat
hoe u bezwaar tegen de huurverhoging kunt maken en tot wanneer dit kan
Staan één of meer van deze punten niet in het voorstel? Dan mag u bezwaar maken tegen de huurverhoging. Leg in uw brief aan de verhuurder uit dat het voorstel niet aan de wettelijke eisen voldoet. Mogelijk gaat de huur dan niet omhoog.
Wil de verhuurder de huur verhogen omdat u meer bent gaan verdienen? Dan moet de verhuurder u een voorstel én een huishoudverklaring van de Belastingdienst sturen.
Wanneer mag de huurverhoging ingaan?
Regels voor de sociale sector
Heeft u een sociale huurwoning, dan moet uw verhuurder de huurverhoging minstens 2 maanden van tevoren aankondigen. Dit is gerekend vanaf de datum waarop de voorgestelde huurverhoging ingaat. Als uw verhuurder de huur per 1 juli wil verhogen, moet u dus uiterlijk 1 mei het voorstel hebben ontvangen.
Als u het voorstel te laat krijgt, gaat de nieuwe huur pas 2 maanden vanaf de datum van ontvangst in. Dus krijgt u de brief op 15 mei, dan gaat de nieuwe huur ook pas op 15 juli in.
Regels voor de vrije sector
Als u in de vrije sector huurt, dan hoeft uw verhuurder zich niet te houden aan bepaalde regels over wanneer de nieuwe huurprijs mag ingaan. Het is daarom altijd een goed idee om hier schriftelijke afspraken over te maken met uw verhuurder.
Controleer uw huurcontract
Het kan zijn dat er in uw huurcontract staat dat de huur elk jaar automatisch omhoog gaat. Dit wordt ook wel een indexeringsclausule genoemd. Staat deze clausule in uw contract? Dan hoeft uw verhuurder de huurverhoging niet aan te kondigen.
U krijgt dan dus geen voorstel tot huurverhoging. Dit betekent dat de nieuwe huurprijs automatisch ingaat vanaf de datum die in het huurcontract staat. In dit geval moet er wel in uw contract staan met hoeveel procent de huur jaarlijks omhoog gaat en wat uw nieuwe huurprijs wordt.
Goed om te weten: een indexeringsclausule is tijdelijk ongeldig in periodes waarin de overheid heeft besloten dat de huurprijs van sociale huurwoningen niet omhoog mag. De verhuurder mag uw huur dan dus niet verhogen. Behalve als de verhuurder uw huurwoning verbeterd heeft.
Juridische hulp nodig?
Heeft u deskundig advies nodig bij uw bezwaar tegen de huurverhoging? Heeft u een conflict met uw verhuurder over de nieuwe huurprijs? Of zit u met een juridische vraag over de kleine lettertjes in uw huurcontract? Onze juristen helpen u graag verder.
Vraag juridische hulp aan via uw rechtsbijstandverzekering of, als u die niet heeft, via Rechtshulp on demand.