Bezwaar huurverhoging
Gaat je huur omhoog en vind je dit onterecht? Dan kun je in bepaalde gevallen bezwaar tegen de huurverhoging maken. Het bezwaar teken je aan bij jouw verhuurder. Op deze pagina lees je hoe je dit precies doet. Zo vertellen we je meer over:
Wanneer mag ik bezwaar maken tegen huurverhoging?
Meer huur betalen is nooit prettig. Toch mag je alleen bezwaar tegen een huurverhoging maken als je hier een geldige reden voor hebt. Of de reden geldig is, hangt onder andere af van de afspraken die je met de verhuurder gemaakt hebt en de sector waarin je huurt. Zo gelden er voor de sociale sector andere regels dan voor de vrije sector.
Weet je niet zeker of je een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning hebt? Op de website van de Rijksoverheid lees je meer over de verschillen en ontdek je in welke sector je huurt.
Bezwaar huurverhoging: sociale sector
In 2023 mag de huur voor een sociale huurwoning omhoog. Tot 1 juli 2023 mag je verhuurder de huur verhogen met:
maximaal 2,3%, als de (kale) huur € 300 of meer per maand is
maximaal € 25, als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand
Vanaf 1 juli 2023 mag je verhuurder de huur verhogen met:
maximaal 3,1% als de (kale) huur € 300 of meer per maand is
maximaal € 25 als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand
Let op: heb je een hoger middeninkomen of een hoog inkomen? Dan mag je verhuurder meer huurverhoging voorstellen. Dat mag soms ook voor huishoudens waar één of meer personen AOW ontvangen. Lees meer over de wettelijke regels voor maximale huurverhoging in 2023.
Maximale huurprijs berekenen
Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie bereken je de maximale huurprijs van jouw sociale huurwoning, kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats. Deze online check is een puntensysteem waarbij het aantal punten de maximale huurprijs bepaalt.
Geldige redenen voor je bezwaar
Als je een sociale huurwoning hebt, dan zijn er verschillende situaties waarin je bezwaar tegen huurverhoging kunt maken:
Er zit te weinig tijd tussen deze huurverhoging en de vorige huurverhoging. De verhuurder mag de huur meestal alleen één keer per 12 maanden verhogen. Behalve als je in het eerste jaar van je huurcontract zit. Als de huur langer dan 1 jaar niet verhoogd is. Of als je verhuurder de woning verbeterd heeft, bijvoorbeeld door deze te renoveren.
De huurverhoging is hoger dan het maximale bedrag waarmee je huur verhoogd mag worden.
Het gaat om een jaarlijkse huurverhoging, terwijl dit op dat moment niet mag van de overheid.
Door de huurverhoging ga je meer betalen dan toegestaan is volgens het puntenstelsel. Dit is een systeem waarbij de kwaliteit van sociale huurwoningen is beoordeeld met punten.
De verhuurder heeft de huurverhoging niet aangekondigd. Of het voorstel tot huurverhoging te laat naar jou gestuurd. Je moet het schriftelijke voorstel minstens 2 maanden voordat de huurverhoging ingaat, krijgen.
De verhuurder wil de huur verhogen vanwege jouw inkomen. In deze situatie mag je alleen bezwaar maken als je de laatste 2 jaar een lager inkomen hebt gehad. Als je een chronische ziekte of handicap hebt. Of als je een huishouden van minimaal 3 personen hebt en iemand in je huishouden AOW krijgt.
De verhuurder wil de huur verhogen vanwege een verbetering aan de woning waarmee je niet hebt ingestemd.
Je hebt om huurverlaging gevraagd, omdat je huurwoning een bepaald gebrek heeft waar de verhuurder verantwoordelijk voor is. Zo kan er sprake zijn van achterstallig groot onderhoud.
Je bent een rechtszaak gestart, omdat je huurwoning een bepaald gebrek heeft en de verhuurder hier verantwoordelijk voor is.
De kale huurprijs is onbekend, omdat je huur all-in is. Daardoor kun je niet uitrekenen of de huurverhoging binnen het maximaal toegestane bedrag valt.
Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging. Zo kan het zijn dat de oude huurprijs of de startdatum van je huur niet klopt.
Ongeldige redenen voor je bezwaar
De huurverhoging is wettelijk toegestaan en voldoet aan de regels.
Er is een gebrek aan je huurwoning en de verhuurder is hier verantwoordelijk voor, maar je heeft geen huurverlaging aangevraagd en bent (nog) geen rechtszaak gestart. In dit geval kun je de Huurcommissie vragen om jouw huur te verlagen. Het is dan niet meer nodig om bezwaar tegen de huurverhoging te maken.
Bezwaar huurverhoging: vrije sector
Als je een vrijesectorwoning hebt, dan mag je verhuurder in 2023 de huurprijs met maximaal 4,1% verhogen. Betaalde je bijvoorbeeld € 1000 per maand? Dan mag de nieuwe huurprijs maximaal € 1041 per maand zijn.
Geldige redenen voor je bezwaar
Er zijn een paar gevallen waarin je als huurder in de vrije sector bezwaar tegen huurverhoging kunt maken:
Er zit te weinig tijd tussen deze huurverhoging en de vorige huurverhoging. De verhuurder mag de huur meestal alleen één keer per 12 maanden verhogen. Behalve als je in het eerste jaar van je huurcontract zit. Als de huur langer dan 1 jaar niet verhoogd is. Of als je verhuurder de woning verbeterd heeft, bijvoorbeeld door deze te renoveren.
De huurverhoging is hoger dan het maximale percentage waarmee je huur verhoogd mag worden.
De verhuurder heeft de huurverhoging niet aangekondigd. Of het voorstel tot huurverhoging te laat naar jou gestuurd. Je moet het schriftelijke voorstel minstens 2 maanden voordat de huurverhoging ingaat, krijgen.
De verhuurder wil de huur verhogen vanwege een verbetering aan de woning waarmee je niet heeft ingestemd.
Je hebt om huurverlaging gevraagd, omdat je huurwoning een bepaald gebrek heeft waar de verhuurder verantwoordelijk voor is.
Je bent een rechtszaak gestart, omdat je huurwoning een bepaald gebrek heeft en de verhuurder hier verantwoordelijk voor is.
De kale huurprijs is onbekend, omdat je huur all-in is. Daardoor kun je niet uitrekenen of de huurverhoging binnen het maximaal toegestane bedrag valt.
Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging. Zo kan het zijn dat de oude huurprijs of de startdatum van je huur niet klopt.
Ongeldige redenen voor je bezwaar
De huurverhoging is wettelijk toegestaan en voldoet aan de regels.
Er is een gebrek aan je woning en de verhuurder is hier verantwoordelijk voor, maar je bent (nog) geen rechtszaak tegen diegene gestart. Het is alleen mogelijk om bezwaar tegen de huurverhoging te maken als je de rechter om een uitspraak heeft gevraagd.
Hoe kan ik bezwaar maken tegen huurverhoging?
Sociale sector
Als je een sociale huurwoning hebt, kun jeschriftelijk bezwaar maken bij jouw verhuurder. Dit doe je door het bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging in te vullen en op te sturen. Je kunt er ook voor kiezen om de verhuurder geen brief te sturen. Je moet je bezwaar dan wel doorgeven aan de Huurcommissie.
Het is belangrijk dat je de oude huurprijs blijft doorbetalen. Ook moet je op tijd bezwaar maken bij jouw verhuurder of de Huurcommissie: binnen 4 maanden na de datum waarop de huurverhoging ingaat. Als je de nieuwe huurprijs betaalt of te laat bent met je bezwaar, kun je mogelijk geen huurverlaging meer krijgen.
Vrije sector
Is de nieuwe huurprijs van je vrijesectorwoning hoger dan wettelijk toegestaan is? Dan kun je je verhuurder in een aangetekende brief vragen om de huurverhoging te verlagen.
Gaat de verhuurder hier niet mee akkoord? Dan kun je de Huurcommissie vragen om een uitspraak te doen over de huurverhoging. Dit doe je door het formulier huurprijsverhoging vrije sector in te vullen. Zorg dat je deze aanvraag op tijd doet: je kunt de Huurcommissie om een uitspraak vragen tot uiterlijk 4 maanden na de datum waarop de huurverhoging ingaat.
Bezwaar huurverhoging gemaakt, wat nu?
De verhuurder moet op jouw bezwaar reageren. Als je verhuurder het er niet mee eens is, dan kan die de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Dit kan de verhuurder doen tot uiterlijk 6 weken na de voorgestelde datum voor huurverhoging. De Huurcommissie beslist dan of je huur omhoog mag.
Schakelt je verhuurder de Huurcommissie niet in? Dan blijft de oude huurprijs gelden.
Aankondiging van de huurverhoging
Je verhuurder mag de huur meestal niet zomaar verhogen en moet dit dus eerst aankondigen in een voorstel. Dit voorstel moet aan een paar eisen voldoen. Zo moet de verhuurder het voorstel per brief doen en zorgen dat je dit op tijd krijgt.
Wat moet er in het voorstel tot huurverhoging staan?
In het schriftelijke voorstel van je verhuurder moeten deze punten staan:
wat de oude en de nieuwe kale huurprijs is
met welk bedrag (of percentage) de huur omhoog gaat
op welke datum de nieuwe huurprijs ingaat
hoe je bezwaar tegen de huurverhoging kunt maken en tot wanneer dit kan
Staan één of meer van deze punten niet in het voorstel? Dan mag je bezwaar maken tegen de huurverhoging. Leg in je brief aan de verhuurder uit dat het voorstel niet aan de wettelijke eisen voldoet. Mogelijk gaat de huur dan niet omhoog.
Wil de verhuurder de huur verhogen omdat je meer bent gaan verdienen? Dan moet de verhuurder je een voorstel én een huishoudverklaring van de Belastingdienst sturen.
Wanneer mag de huurverhoging ingaan?
Regels voor de sociale sector
Heb je een sociale huurwoning, dan moet je verhuurder de huurverhoging minstens 2 maanden van tevoren aankondigen. Dit is gerekend vanaf de datum waarop de voorgestelde huurverhoging ingaat. Als je verhuurder de huur per 1 juli wil verhogen, moet je dus uiterlijk 1 mei het voorstel hebben ontvangen.
Als je het voorstel te laat krijgt, gaat de nieuwe huur pas 2 maanden vanaf de datum van ontvangst in. Dus krijg je de brief op 15 mei, dan gaat de nieuwe huur ook pas op 15 juli in.
Regels voor de vrije sector
Als je in de vrije sector huurt, dan hoeft je verhuurder zich niet te houden aan bepaalde regels over wanneer de nieuwe huurprijs mag ingaan. Het is daarom altijd een goed idee om hier schriftelijke afspraken over te maken met je verhuurder.
Controleer je huurcontract
Mogelijk staat er in je huurcontract dat de huur elk jaar automatisch omhoog gaat. Dit wordt ook wel een indexeringsclausule genoemd. Staat deze clausule in het contract? Dan hoeft je verhuurder de huurverhoging niet aan te kondigen.
Je krijgt dan dus geen voorstel tot huurverhoging. Dit betekent dat de nieuwe huurprijs automatisch ingaat vanaf de datum die in het huurcontract staat. In dat geval moet er wel in je contract staan met hoeveel procent de huur jaarlijks omhoog gaat en wat jouw nieuwe huurprijs wordt.
Goed om te weten: een indexeringsclausule is tijdelijk ongeldig in periodes waarin de overheid heeft besloten dat de huurprijs van sociale huurwoningen niet omhoog mag. De verhuurder mag jouw huur dan dus niet verhogen. Behalve als de verhuurder je huurwoning verbeterd heeft.
Juridische hulp nodig?
Heb je deskundig advies nodig bij jouw bezwaar tegen de huurverhoging? Heb je een conflict met je verhuurder over de nieuwe huurprijs? Of zit je met een juridische vraag over de kleine lettertjes in je huurcontract? Onze juristen helpen je graag verder.
Vraag juridische hulp aan via je rechtsbijstandverzekering. Ben je bij ons verzekerd bent voor rechtsbijstand? Dan kun je direct je zaak melden via de website van Univé Rechtshulp.
Heb je geen rechtsbijstand? Dan kun je voor een vaste prijs rechtshulp aanvragen via Rechtshulp on demand.