Hypotheekregels in 2026

Wil je voor de eerste keer een woning kopen in 2026? Of wil je doorstromen naar een andere woning? Dan heb je meestal een hypotheek nodig en kan je dit jaar te maken krijgen met een aantal hypotheekveranderingen. Als starter kunnen deze mogelijk in je voordeel werken. Dit hangt af van een aantal zaken. Hier lees je wat er gaat veranderen en wat de belangrijkste hypotheekregels zijn voor 2026.

Over welke veranderingen hebben we het?

Er zijn een aantal veranderingen voor hypotheekregels in 2026. Zo kan je maximale hypotheek stijgen, gaat de startersvrijstelling omhoog én kan je misschien profiteren van een verhoogde NHG-grens. Een andere verandering is dat je minder extra kan lenen als je een zeer energiezuinige woning koopt (A+++ tot A++++). Het hangt af van jouw persoonlijke situatie of deze veranderingen van invloed zijn. We leggen dit in de volgende alinea’s verder uit.

Hogere maximale hypotheek

Naar verwachting zullen de lonen in 2026 stijgen met 4,1%. Hierdoor kan je maximale hypotheek omhooggaan. Wel wordt verwacht dat dit alleen zo is als je loon stijgt. Stijgt deze niet, dan blijft je hypotheek gelijk of wordt deze zelfs lager.

Berekening maximale hypotheek

Wat je extra kan lenen na een loonsverhoging wordt berekend aan de hand van jouw inkomen of het gezamenlijk gezinsinkomen. Wil je meer informatie over de exacte maximale hypotheek voor jouw persoonlijke situatie? Contact met een hypotheekadviseur van Univé geeft je meer duidelijkheid.

Stijgende NHG-grens (voor alle woningtypen)

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat per 1 januari 2026 omhoog met € 20.000. Hierdoor komt de NHG-grens op € 470.000 te staan. Een voordeel voor veel starters. Daarbij komt dat je nog meer kan lenen wanneer je energiebesparende maatregelen neemt. De NHG-grens wordt dan verhoogd naar € 498.200. In 2026 is er nog een bijzondere verandering. De vernieuwde NHG-grens geldt vanaf 2026 voor alle woningtypen, inclusief woonwagens en standplaatsen.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting omhoog

Als starter heb je de mogelijkheid om gebruik te maken van een startersvrijstelling. En in 2026 gaat deze vrijstelling met € 30.000 omhoog. Het gaat om de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Ook jij kan hier aanspraak op maken. Dit zijn de voorwaarden voor het krijgen van deze startersvrijstelling:

Goed om te weten: kocht je een woning in 2025, maar vindt de overdracht bij de notaris plaats in 2026? Dan geldt de grens van € 555.000 alsnog.

Minder leencapaciteit bij meest energiezuinige woningen

Wil je in 2026 een energiezuinige woning kopen? Dan kan het zijn dat je geen recht hebt op extra leenruimte, dat hangt af van het energielabel van je woning. In 2025 kon je met een A++++ label met prestatiegarantie van 10 jaar nog € 50.000 extra lenen. In 2026 is dit verlaagd naar € 40.000. De A++++ is ook verlaagd met € 10.000 en gaat van € 40.000 naar € 30.000. Voor de A+++ woningen zien we een daling van € 5.000 met in 2025 nog € 30.000 aan extra leenruimte. Dat wordt in 2026 € 25.000.

Studieschuld ook in 2026 van invloed op je hypotheek

Je studieschuld heeft invloed op wat je maximaal kan lenen aan hypotheek. In 2026 is er een wijziging in de rente. De rente voor studieschulden met een looptijd van 35 jaar is in 2026 voor veel studenten lager, namelijk 2,33%. Hierdoor kan je misschien meer hypotheek krijgen. Bij studieschulden met een looptijd van 15 jaar wordt in 2026 de rente verhoogd naar 2,29%.

Totale studielast niet langer van invloed op je hypotheek

Belangrijk om te weten: geldverstrekkers kijken niet langer naar je totale studieschuld, maar naar de maandelijkse last. Dit wordt het normbedrag genoemd. Wat je ooit totaal aan studieschuld had, is dus niet meer leidend. Afhankelijk van het rentepercentage voor je hypotheek wordt je maandlast omgezet naar een brutobedrag.

Je woning verduurzamen loont met extra hypotheek en subsidie

Het is als woningeigenaar mogelijk om extra hypotheek te krijgen als je de woning verduurzaamt. Dit is mogelijk voor woningen met energielabels in de klasse G t/m A++. Ook is het mogelijk om subsidie te krijgen voor energiezuinige maatregelen. Denk aan duurzame ventilatietechnieken of je woning beter isoleren. Deze subsidie valt onder de ISDE. In 2025 is deze nog aan te vragen tot 31 december 2025, in 2026 is deze vanaf 5 januari 12:00 aan te vragen.

Subsidie voor energiezuinige ventilatie

Een belangrijk voordeel is de subsidie voor energiezuinige ventilatie. Deze krijg je als je deze combineert met tenminste één isolatiemaatregel. Denk aan een afzuigventilator met 2CO2-sensoren en een WTW-unit. Die wint warmte terug uit afgevoerde lucht. Belangrijk: de overheid stimuleert biobased-isolatiemateriaal met een bonus, omdat dit milieuvriendelijker is.

Subsidie voor eerste waterpomp en minder financieel voordeel zonnepanelen

Ook voor een eerste waterpomp kan je subsidie aanvragen. Wanneer je kiest voor een tweede waterpomp ontvang je hiervoor geen startbedrag of energielabelbonus. Dit was in 2025 nog wel zo. Eerder leverden zonnepanelen nog veel financieel voordeel op, dat is nu verminderd. De redenen hiervoor zijn de terugleverkosten en het in 2027 afschaffen van de salderingsregeling. Dit zorgt voor lagere opbrengsten.

Advies over jouw situatie en de nieuwe hypotheekregels in 2026?

Ben je op zoek naar een woning en hoop je in 2026 te kopen? Wij helpen je graag op weg met actuele informatie en kijken naar de beste hypotheek voor jou. Onze hypotheekadviseurs weten precies wat er speelt en werken volledig onafhankelijk.

Jouw eerste hypotheekgesprek is gratis

Maak gerust een afspraak in één van onze winkels bij jou in de buurt. Het eerste gesprek is gratis en je zit nergens aan vast. Lees hier wat onze adviseur Dorien zegt over hypotheekregels in 2026.

Lees meer over hypotheekadvies van UnivéLees alles over hypotheken