Onderzoeksplicht koper: wat moet je onderzoeken bij een huis?

Als koper heb je een onderzoeksplicht. Dat betekent dat je zelf onderzoek doet naar zaken die belangrijk zijn voordat je een woning koopt. De verkoper heeft daarnaast een informatieplicht en moet relevante informatie delen die hij over de woning weet. 

Welke onderzoeken voor jou belangrijk zijn, hangt af van de woning, de informatie die beschikbaar is en wat je met de woning wilt doen. Een bouwkundige keuring kan daarbij helpen, maar vervangt niet al het andere onderzoek. 

Wat is de onderzoeksplicht van een koper? 

De onderzoeksplicht betekent dat je als koper zelf redelijke moeite doet om belangrijke informatie over de woning te controleren. 

Dat kun je bijvoorbeeld doen door: 

Wat je precies moet of wilt onderzoeken, verschilt per woning. Zie je tijdens een bezichtiging bijvoorbeeld vochtplekken of scheuren? Dan kan dat een reden zijn om door te vragen of extra onderzoek te laten doen. 

De onderzoeksplicht betekent dus niet dat je als koper alles zelf moet ontdekken. 

Onderzoeksplicht en informatieplicht: wat is het verschil? 

Naast jouw onderzoeksplicht heeft de verkoper een informatieplicht. Dit wordt ook wel de mededelingsplicht genoemd. 

De verkoper moet belangrijke informatie delen die hij over de woning weet. Denk bijvoorbeeld aan bekende gebreken of afspraken die invloed kunnen hebben op het gebruik van de woning. 

Als koper kijk je zelf naar de woning en de beschikbare informatie. Ook stel je vragen als iets niet duidelijk is of als je meer wilt weten. 

Wat kun je onderzoeken voordat je een huis koopt? 

Niet iedere woning vraagt om hetzelfde onderzoek. Afhankelijk van de woning kun je bijvoorbeeld aan de volgende onderwerpen denken. 

Bouwkundige staat van de woning 

Let tijdens de bezichtiging op zichtbare kenmerken van de woning. Denk aan: 

Zie je iets dat vragen oproept? Vraag door of laat het nader onderzoeken. 

Een bezichtiging alleen geeft niet altijd genoeg informatie over de bouwkundige staat. 

Lees hoe een bouwkundige keuring werkt.

Documenten en informatie over de woning 

Er kunnen verschillende documenten beschikbaar zijn die meer vertellen over de woning. 

Denk bijvoorbeeld aan: 

Koop je een appartement? Dan kunnen ook stukken van de Vereniging van Eigenaren, de VvE, belangrijk zijn. Denk aan het onderhoudsplan, de financiële reserve, de maandelijkse bijdrage en de splitsingsakte. 

Welke documenten relevant zijn, hangt af van de woning. 

Bekijk welke afspraken in de koopovereenkomst staan.

Rechten en afspraken over woning en grond 

Soms gelden er afspraken die invloed hebben op hoe je de woning of grond mag gebruiken. 

Denk bijvoorbeeld aan: 

Bij erfpacht ben je bijvoorbeeld niet altijd eigenaar van de grond waarop de woning staat. Bij een erfdienstbaarheid kan een ander bepaalde rechten hebben op jouw grond, zoals een recht van overpad. 

Kom je afspraken tegen die je niet begrijpt? Vraag dan uitleg aan de notaris of een juridisch deskundige. 

Bekijk wat erfpacht betekent bij een woning.

Omgeving en plannen met de woning 

Wil je verbouwen, aanbouwen of de woning anders gebruiken? Controleer dan welke regels daarvoor gelden. 

Je kunt bijvoorbeeld kijken naar: 

Ook plannen in de buurt kunnen voor jou belangrijk zijn. Denk aan nieuwbouw, wegen of andere ontwikkelingen. 

Zijn er aanwijzingen dat de grond vroeger vervuild kan zijn? Dan kun je beschikbare bodeminformatie bekijken en zo nodig aanvullend onderzoek laten uitvoeren. 

Helpt een bouwkundige keuring bij je onderzoeksplicht? 

Een bouwkundige keuring kan een belangrijk onderdeel van je onderzoek zijn. Een bouwkundig deskundige bekijkt de zichtbare en bereikbare delen van de woning en kan onderhoudspunten of gebreken signaleren. Je krijgt vaak ook een indicatie van verwachte onderhouds- of herstelkosten. 

Een bouwkundige keuring onderzoekt vooral de bouwkundige staat. De keuring vertelt je bijvoorbeeld niet automatisch alles over erfpacht, juridische afspraken, de VvE of wat je met de woning mag verbouwen. 

Een bouwkundige keuring vervangt daarom niet al het andere onderzoek. 

Een keuring is ook niet automatisch bij iedere woning verplicht. Of een keuring voor jou verstandig is, hangt onder meer af van de woning, de staat ervan, de beschikbare informatie en hoeveel inzicht je vóór de koop wilt hebben. 

Let ook op bijzondere clausules in de koopovereenkomst 

In een koopovereenkomst kunnen bijzondere clausules staan. Denk bijvoorbeeld aan een ouderdomsclausule of asbestclausule. 

Zo’n clausule kan extra informatie geven over de woning en over afspraken tussen koper en verkoper. De precieze betekenis hangt af van wat er in de koopovereenkomst staat. 

Begrijp je een clausule niet? Laat deze dan uitleggen voordat je de koopovereenkomst tekent. 

Lees wat een ouderdomsclausule betekent.

Bekijk wat een asbestclausule inhoudt.

Wat doe je als informatie niet duidelijk is? 

Soms ontbreekt informatie of spreken documenten elkaar tegen. Het kan ook gebeuren dat je tijdens de bezichtiging iets ziet waar je meer over wilt weten. 

Je kunt dan bijvoorbeeld: 

Probeer belangrijke onduidelijkheden te onderzoeken voordat je de koopovereenkomst tekent of voordat een afgesproken voorwaarde afloopt. 

Ontdek je na de aankoop een gebrek? Dan hangt het van de situatie en gemaakte afspraken af wie daarvoor verantwoordelijk kan zijn. Daarbij kan onder meer belangrijk zijn welke informatie beschikbaar was en wat in de koopovereenkomst staat. Laat een concrete juridische situatie beoordelen door een juridisch deskundige. 

Wat betekent je onderzoek voor je aankoopbudget? 

Uit je onderzoek kan blijken dat de woning onderhoud nodig heeft of dat je wilt verbouwen of verduurzamen. Dat kan invloed hebben op hoeveel geld je naast de koopprijs nodig hebt. 

Een hypotheekadviseur van Univé kan met je kijken naar: 

Zo krijg je beter inzicht in wat de woning financieel voor jou betekent. 

Bespreek je financiële gevolgen met een adviseur