Erfpacht: wat betekent het bij een huis kopen?

Koop je een woning met erfpacht? Dan zijn er extra afspraken over de grond waarop de woning staat. Die afspraken kunnen invloed hebben op wat je betaalt, wat je met de woning mag doen en hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

Daarom is het belangrijk om vóór de koop te kijken naar de erfpachtvoorwaarden, de looptijd en de eventuele erfpachtcanon. 

Wat is erfpacht? 

Bij erfpacht gebruik je grond die van iemand anders is. Je kunt dus eigenaar zijn van de woning, terwijl de grond niet van jou is. 

Het recht om de grond te gebruiken heet erfpacht. De eigenaar van de grond kan bijvoorbeeld een gemeente, organisatie of particulier zijn. 

De afspraken over erfpacht staan in een notariële akte. Daarin kan bijvoorbeeld staan: 

Welke afspraken gelden, verschilt per woning en erfpachtsituatie.  

Lees wat je als koper zelf kunt onderzoeken.

Wat is erfpachtcanon? 

De erfpachtcanon is het bedrag dat je kunt betalen voor het gebruik van de grond. Hoe en wanneer je betaalt, verschilt. Je kunt bijvoorbeeld periodiek canon betalen. In andere situaties is de canon voor een bepaalde periode vooruitbetaald. 

Ook de hoogte van de canon kan veranderen. In de erfpachtvoorwaarden staat of en wanneer dat gebeurt. Dat kan bijvoorbeeld aan het einde van een afgesproken periode of op een ander moment dat in de voorwaarden staat. 

Kijk daarom niet alleen naar wat je nu betaalt. Controleer ook welke afspraken gelden voor de toekomst. 

Wat betekent afgekochte erfpacht? 

Bij afgekochte erfpacht is de canon voor een afgesproken periode of onder bepaalde voorwaarden vooruitbetaald. Je betaalt gedurende die periode dan geen losse periodieke canon. 

Controleer altijd: 

Afgekochte erfpacht betekent dus niet automatisch dat de grond van jou is of dat er nooit meer kosten kunnen komen. 

Kun je erfpacht zelf afkopen? 

Soms is het mogelijk om toekomstige canon vooruit te betalen. Dit noemen we het afkopen van de canon. Of dit kan en voor welke periode, hangt af van de eigenaar van de grond en de erfpachtvoorwaarden. Kijk daarom eerst welke mogelijkheden voor jouw woning gelden. 

Je kunt ook de term eeuwigdurende erfpacht tegenkomen. Bij eeuwigdurende erfpacht is het erfpachtrecht niet afgesproken voor een beperkte looptijd. Welke voorwaarden gelden, verschilt per erfpachtsituatie. 

Waar moet je op letten bij een huis met erfpacht? 

Koop je een huis met erfpacht? Bekijk dan goed welke afspraken bij de woning horen. 

Controleer bijvoorbeeld: 

Welke documenten kun je bekijken? 

Belangrijke informatie kan bijvoorbeeld staan in: 

Bij het Kadaster kun je ook controleren of er erfpacht op een perceel rust. De afspraken over de canon en looptijd worden vastgelegd in een notariële akte.  

Begrijp je een afspraak niet? Vraag dan de notaris of een juridisch deskundige om uitleg voordat je een definitieve beslissing neemt. 

Bekijk wat de notaris voor je regelt.

Wat gebeurt er als de erfpachtperiode afloopt? 

Sommige erfpachtrechten hebben een afgesproken looptijd. Kijk dan vooraf wat er volgens de akte en voorwaarden gebeurt aan het einde van die periode. 

Er kunnen bijvoorbeeld afspraken zijn over voortzetting, nieuwe voorwaarden of een nieuwe canon. Welke afspraken gelden, hangt af van jouw erfpachtsituatie. 

Wat gebeurt er met erfpacht als je de woning verkoopt? 

Verkoop je een woning met erfpacht? Dan is het belangrijk dat de nieuwe koper weet welke erfpachtvoorwaarden bij de woning horen. 

In de erfpachtakte en voorwaarden staat welke afspraken gelden bij verkoop en overdracht van het erfpachtrecht. Laat dit bij twijfel uitleggen door de notaris. 

Wat betekent erfpacht voor je hypotheek? 

Erfpacht en hypotheek kunnen invloed op elkaar hebben. De geldverstrekker kijkt bij de hypotheekaanvraag namelijk ook naar de erfpachtsituatie. 

Daarbij kunnen bijvoorbeeld belangrijk zijn: 

De canon kan invloed hebben op je woonlasten. Ook kunnen de erfpachtvoorwaarden belangrijk zijn voor de vraag of een geldverstrekker de woning accepteert voor een hypotheek. 

Of en onder welke voorwaarden je een hypotheek bij erfpacht kunt krijgen, hangt af van de woning, de erfpachtvoorwaarden, je financiële situatie en de geldverstrekker. 

De geldverstrekker bepaalt uiteindelijk welke voorwaarden voor je hypotheek gelden. Je inkomen, andere leningen en de waarde van de woning spelen daarbij ook een rol. 

Heeft erfpacht invloed op de waarde van de woning? 

Dat kan. De voorwaarden van de erfpacht en de canon kunnen van belang zijn bij het bepalen van de marktwaarde. Een taxateur kijkt naar kenmerken die invloed kunnen hebben op de waarde van de woning. De taxateur stelt uiteindelijk de marktwaarde vast. 

Bekijk hoe een taxatie van een huis werkt.

Bereken hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen.

Is erfpacht aftrekbaar? 

Betaal je periodiek erfpachtcanon voor de grond bij je eigen woning? Dan zijn deze periodieke betalingen volgens de Belastingdienst aftrekbaar als aan de fiscale voorwaarden wordt voldaan.  

Een afkoopsom werkt anders. Betaal je de canon voor een langere periode in één keer vooruit? Dan is die afkoopsom zelf niet aftrekbaar.  

Welke fiscale regels precies voor jou gelden, hangt af van je situatie. Deze pagina geeft daarom geen persoonlijk belastingadvies. 

Bekijk welke kosten bij een eigen woning aftrekbaar kunnen zijn.

Hulp bij je hypotheek en aankoopbudget 

Koop je een woning met erfpacht? Kijk dan niet alleen naar de koopprijs van de woning. Ook de canon en mogelijke veranderingen daarvan kunnen invloed hebben op je woonlasten. 

Een hypotheekadviseur van Univé kan met je kijken naar: 

Heb je vragen over de erfpachtakte, looptijd of juridische voorwaarden? Bespreek die dan met de notaris of een juridisch deskundige. 

Bespreek erfpacht en je hypotheek met een hypotheekadviseur.