Wat is een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring is meestal een visuele controle van een woning. Een deskundige bekijkt de zichtbare en bereikbare delen van het huis en let op gebreken en onderhoud. Na de keuring krijg je meestal een bouwkundig rapport met de bevindingen en een schatting van mogelijke herstelkosten.  

Niet ieder gebrek is tijdens een keuring te ontdekken. Een bouwkundige keuring is meestal niet wettelijk verplicht, maar kan in sommige situaties wel nodig zijn voor je hypotheek of Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 

Hoe werkt een bouwkundige keuring? 

Bij een bouwkundige keuring onderzoekt een deskundige de technische staat van een woning. Een bouwtechnische keuring is een andere naam die vaak voor hetzelfde onderzoek wordt gebruikt. De keuring zelf is het onderzoek van de woning. Het bouwkundig rapport is het verslag dat je daarna krijgt. 

De inspecteur bekijkt vooral delen van de woning die zichtbaar en bereikbaar zijn. In het rapport kunnen bijvoorbeeld staan: 

Een bouwkundige keuring geeft je dus informatie over de staat van het huis. Maar de inspecteur kan niet ieder gebrek ontdekken. Verborgen of niet-bereikbare delen van de woning kunnen buiten de controle vallen. 

Lees meer over het kopen van een huis.

Is een bouwkundige keuring verplicht of nodig? 

Bij een gewone woningaankoop is een bouwkundige keuring meestal niet wettelijk verplicht. Toch kan er in jouw situatie reden zijn om een woning te laten keuren. 

Denk bijvoorbeeld aan een oudere woning, zichtbaar achterstallig onderhoud of scheuren en vochtsporen. Ook kan een geldverstrekker of NHG in bepaalde situaties om een bouwkundig rapport vragen. 

Een bouwkundige keuring kan ook onderdeel zijn van de voorwaarden bij je bod. Je kunt bijvoorbeeld met de verkoper afspreken dat je de woning laat keuren en wat de gevolgen zijn als uit de keuring bepaalde gebreken of herstelkosten naar voren komen. 

Of je daarna van de koop kunt afzien, hangt af van de afspraken die je hierover hebt gemaakt. 

Lees hoe ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis werken.

“Een bouwkundige keuring geeft jou als koper extra zekerheid, maar kan voor de verkoper juist onzekerheid betekenen. Door een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde op te nemen in het koopcontract, kan jouw bod minder aantrekkelijk worden. Weeg daarom de extra zekerheid zorgvuldig af tegen je kansen op de woning.” - Roy Klouth, Hypotheekadviseur Univé

Wat wordt wel en niet onderzocht? 

Wat een inspecteur precies bekijkt, hangt af van de woning en de gekozen keuring. Meestal worden zichtbare en bereikbare onderdelen gecontroleerd. 

De inspecteur kan bijvoorbeeld kijken naar: 

Ook kan de inspecteur aangeven welke werkzaamheden direct nodig lijken en welke werkzaamheden mogelijk later kunnen worden uitgevoerd. 

Wat valt meestal niet onder een gewone bouwkundige keuring? 

Een normale bouwkundige keuring is meestal geen uitgebreid specialistisch onderzoek. De inspecteur breekt bijvoorbeeld geen muren of vloeren open om verborgen delen te bekijken. 

Ook vallen deze onderzoeken vaak buiten een gewone keuring: 

Is er reden om verder onderzoek te doen? Dan kan een inspecteur adviseren om een specialist in te schakelen. 

Wanneer laat je een bouwkundige keuring uitvoeren? 

Je kunt een woning vóór of na je bod laten keuren. Welk moment past, hangt af van het verkoopproces en de afspraken die je maakt. 

Keuren voordat je een bod doet 

Laat je de woning voor je bod keuren? Dan kun je de uitkomst meenemen in je financiële afweging en je bod. 

Daar moet binnen het verkoopproces wel voldoende tijd voor zijn. 

Keuren nadat je een bod doet 

Een keuring na je bod kan ook. Het is dan belangrijk dat je vooraf duidelijke afspraken maakt over de bouwkundige keuring. 

Heb je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de keuring afgesproken? Dan bepaalt de precieze tekst van die afspraak wat je met de uitkomst kunt doen. 

Een ongunstig rapport betekent dus niet automatisch dat je de koop kunt stoppen of de afgesproken koopsom kunt verlagen. 

“Denk na over wat je écht wil weten van een bouwkundige keuring. Bepaal vooraf welke zekerheid je zoekt. Een bouwkundig inspecteur beoordeelt de woning namelijk alleen visueel en mag geen muren, vloeren of andere onderdelen openbreken. Een bouwkundige keuring geeft waardevol inzicht, maar biedt geen garantie dat alle verborgen gebreken worden ontdekt.” - Roy Klouth, hypotheekadviseur Univé

Hoe verloopt een bouwkundige keuring en hoelang duurt die? 

Je kiest eerst een deskundige die de woning kan onderzoeken. Wie tijdens de keuring aanwezig is, verschilt per situatie. Vaak kun je zelf bij de keuring zijn. Je kunt dan vragen stellen over wat de inspecteur ziet. 

De inspecteur loopt de bereikbare delen van de woning na en noteert de bevindingen. Daarna ontvang je meestal een bouwkundig rapport. 

Er is geen vaste tijd die iedere keuring duurt. De duur hangt bijvoorbeeld af van: 

Ook de tijd waarin je het rapport ontvangt, verschilt per inspecteur. Vraag daarom vooraf hoelang de keuring en het maken van het rapport ongeveer duren. 

Wat staat er in een bouwkundig rapport? 

In een bouwkundig rapport lees je wat de inspecteur tijdens de keuring heeft gezien. 

Het rapport kan bijvoorbeeld informatie bevatten over: 

Sommige diensten geven ook informatie over mogelijkheden om de woning te verduurzamen. Dit hoort niet standaard bij iedere bouwkundige keuring. 

Het rapport bepaalt niet de marktwaarde van de woning. Daarvoor is een taxatie bedoeld. 

Lees hoe een taxatie van een woning werkt.

Wat kost een bouwkundige keuring? 

De kosten van een bouwkundige keuring verschillen. Ze hangen bijvoorbeeld af van de woning, de inspecteur en hoe uitgebreid het onderzoek is. 

Ook aanvullende onderzoeken kunnen extra kosten met zich meebrengen. 

Vraag daarom vooraf: 

Zijn de kosten van een bouwkundige keuring aftrekbaar? 

Dat hangt af van het doel van de keuring. 

Laat je de bouwtechnische keuring alleen uitvoeren om te beslissen of je de woning wilt kopen? Dan zijn de kosten volgens de Belastingdienst niet aftrekbaar. 

Is de keuring nodig voor het krijgen van je hypotheek of voor NHG? Dan kunnen de kosten volgens de geldende fiscale regels wel aftrekbaar zijn als financieringskosten. 

Controleer voor je belastingaangifte altijd de actuele regels van de Belastingdienst. 

Bouwkundige keuring bij NHG 

Een bouwkundige keuring is niet voor iedere hypotheek met NHG standaard verplicht. 

Volgens de NHG-voorwaarden van 2026 kan een bouwkundig rapport in bepaalde situaties nodig zijn. Bijvoorbeeld als uit het taxatierapport blijkt dat de directe kosten voor noodzakelijk herstel gemiddeld meer dan 10% van de marktwaarde bedragen. 

Een bouwkundig rapport kan volgens deze voorwaarden ook nodig zijn als meer bouwkundig onderzoek nodig is of als de bouwkundige staat van de woning slecht is. 

De NHG-regels kunnen veranderen. Controleer daarom altijd welke voorwaarden gelden op het moment dat je je hypotheek aanvraagt. Ook je geldverstrekker kan aanvullende eisen stellen. 

Wat kun je met de uitkomst van de keuring? 

Een bouwkundig rapport kan je helpen om beter te zien welke kosten mogelijk na de aankoop komen. 

Je kunt de informatie bijvoorbeeld gebruiken om: 

Wat de uitkomst betekent voor de koop zelf, hangt af van het moment van de keuring en de afspraken die je met de verkoper hebt gemaakt. 

Heb je een passende ontbindende voorwaarde afgesproken? Dan kan de uitkomst mogelijk gevolgen hebben voor de koop. Zonder zo'n afspraak geeft een ongunstig bouwkundig rapport je niet automatisch het recht om de koop te stoppen, de koopsom te verlagen of je bod aan te passen. 

Wat is het verschil tussen een bouwkundige keuring en een taxatie? 

Een bouwkundige keuring en een taxatie hebben een ander doel: 

Soms kunnen beide onderzoeken nodig zijn bij het kopen en financieren van een huis. Het ene onderzoek vervangt het andere niet. 

Hulp bij herstelkosten en je hypotheek 

Blijkt uit de bouwkundige keuring dat er onderhoud of herstel nodig is? Dan kan een hypotheekadviseur van Univé met je kijken naar: 

Een hypotheekadviseur voert de bouwkundige keuring niet uit en beoordeelt geen technische gebreken. Ook geeft de adviseur geen juridisch oordeel over de afspraken in je koopovereenkomst. 

Maak een afspraak voor hypotheekadvies