Ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis
Ontbindende voorwaarden zijn afspraken in de koopovereenkomst. Daarin staat in welke situatie de koop mogelijk niet doorgaat. Je spreekt deze voorwaarden vóór het sluiten van de koop af, bijvoorbeeld bij je bod. De precieze tekst, datum, manier van melden en eventuele bewijsstukken zijn belangrijk.
Voorbeelden zijn een voorbehoud van financiering, een bouwkundige keuring en financiering met NHG. De wettelijke bedenktijd is iets anders dan een ontbindende voorwaarde.
Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Met een ontbindende voorwaarde spreek je met de verkoper af wanneer je mogelijk van de koop kunt afzien. Zo'n voorwaarde geldt alleen als jij en de verkoper deze hebben afgesproken en de afspraak in de koopovereenkomst staat.
Bij een ontbindende voorwaarde horen vaak ook regels. Denk aan een uiterste datum, de manier waarop je moet melden dat je de voorwaarde gebruikt en eventuele bewijsstukken.
De precieze tekst van je eigen koopovereenkomst is daarom leidend. Algemene informatie op deze pagina vervangt die afspraken niet.
Lees wat er in een koopovereenkomst staat.
Wanneer spreek je ontbindende voorwaarden af?
Denk vóór het uitbrengen van je bod na over welke onzekerheden voor jou belangrijk zijn. Wil je bijvoorbeeld eerst weten of de financiering haalbaar is? Of wil je de woning bouwkundig laten keuren?
Het proces verloopt meestal zo:
- Je bepaalt vóór je bod welke voorwaarden je wilt voorstellen.
- Je neemt deze voorwaarden op in je bod.
- Jij en de verkoper maken afspraken over de prijs en voorwaarden.
- De geaccepteerde voorwaarden worden opgenomen in de koopovereenkomst.
- Je controleert vóór ondertekening of de tekst, bedragen, data en andere afspraken kloppen.
De verkoper hoeft niet met iedere voorwaarde akkoord te gaan. Een mondelinge wens is bovendien niet genoeg. Kijk daarom altijd of de afgesproken voorwaarden goed in de koopovereenkomst staan.
Staan ontbindende voorwaarden standaard in de koopovereenkomst?
Nee. Ga er niet automatisch van uit dat een bepaalde voorwaarde is opgenomen.
Een modelkoopovereenkomst kan ruimte bieden voor ontbindende voorwaarden, maar welke voorwaarden uiteindelijk gelden, hangt af van je bod en de afspraken met de verkoper.
Controleer daarom vóór het tekenen ook de bedragen, data en eventuele bewijsvereisten.
Welke ontbindende voorwaarden zijn er?
Er zijn verschillende voorwaarden die koper en verkoper kunnen afspreken. Welke passend zijn, hangt af van de woning en je situatie.
Voorbehoud van financiering
Met een voorbehoud van financiering spreek je af dat de koop mogelijk niet doorgaat als je de benodigde hypotheek niet krijgt.
Leg bijvoorbeeld vast voor welk bedrag je financiering nodig hebt en tot welke datum de voorwaarde geldt. In de koopovereenkomst kan ook staan welke stappen je voor de hypotheekaanvraag moet zetten en welke bewijsstukken nodig zijn.
Er bestaat geen vast aantal afwijzingen dat in iedere koopovereenkomst voldoende is.
Een hypotheekadviseur kan je helpen om je financiële mogelijkheden en een haalbare planning voor de hypotheekaanvraag te bespreken.
Bekijk hoe een voorbehoud van financiering werkt.
Voorbehoud van bouwkundige keuring
Je kunt ook afspreken dat de uitkomst van een bouwkundige keuring een voorwaarde voor de koop is.
De afspraak moet duidelijk maken welke uitkomst belangrijk is. Dat kan bijvoorbeeld gaan om een vooraf afgesproken grens voor noodzakelijke herstelkosten.
Alleen het vinden van onderhoud of gebreken betekent niet automatisch dat je van de koop kunt afzien. De afspraken in de koopovereenkomst zijn bepalend.
Lees wat een bouwkundige keuring onderzoekt.
Voorbehoud verkoop eigen woning
Moet je je huidige woning nog verkopen? Dan kun je met de verkoper afspreken dat de koop afhankelijk is van de verkoop van je eigen huis.
Je spreekt daarbij meestal een uiterste datum af. Soms worden ook andere voorwaarden vastgelegd.
De verkoper hoeft deze voorwaarde niet te accepteren. De precieze tekst bepaalt wanneer je er mogelijk gebruik van kunt maken.
Voorbehoud van financiering met NHG
Wil je de woning alleen kopen als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunt krijgen? Dan kun je hierover een voorwaarde met de verkoper afspreken.
NHG zelf is geen ontbindende voorwaarde. De afspraak dat de koop afhankelijk is van financiering met NHG is dat wel.
Of financiering met NHG mogelijk is, hangt af van de actuele NHG-regels, de woning, de hypotheek en je financiële situatie.
Voorbehoud huisvestingsvergunning
Voor sommige woningen kan een huisvestingsvergunning nodig zijn. Dit hangt af van de gemeente, de woning en je situatie.
Je kunt met de verkoper afspreken dat de koop afhankelijk is van het krijgen van zo'n vergunning. Leg dan duidelijk vast om welke vergunning het gaat en welke datum geldt.
Wat betekent de datum van ontbindende voorwaarden?
Bij een ontbindende voorwaarde staat meestal een uiterste datum. In je koopovereenkomst staat wat je vóór die datum moet doen en welke afspraken gelden voor de melding en het bewijs.
Er is geen vaste standaardtermijn die voor iedere koopovereenkomst geldt. De datum kan per voorwaarde verschillen. Zo kan voor financiering een andere datum gelden dan voor een bouwkundige keuring of huisvestingsvergunning.
Kijk niet alleen naar de datum. Controleer ook:
- vóór welk tijdstip een melding ontvangen moet zijn;
- hoe je moet melden dat je de voorwaarde gebruikt;
- welke bewijsstukken nodig zijn;
- of er andere eisen in de koopovereenkomst staan.
Is de afgesproken datum voorbij? Dan kun je mogelijk geen gebruik meer maken van die voorwaarde. Wat dit voor jou betekent, hangt af van je koopovereenkomst en situatie.
Kun je de datum verlengen?
Soms kun je de verkoper vragen om een termijn te verlengen. De verkoper hoeft daarmee niet akkoord te gaan.
Vraag om verlenging vóórdat de afgesproken datum voorbij is. Ga er alleen van uit dat je meer tijd hebt als de verlenging duidelijk en schriftelijk is bevestigd.
Welke bewijsstukken zijn nodig?
Dat verschilt per ontbindende voorwaarde en koopovereenkomst.
Bij financiering kunnen bijvoorbeeld documenten van een geldverstrekker of uit je hypotheekaanvraag nodig zijn. Bij een bouwkundige voorwaarde kan een rapport nodig zijn. Bij verkoop van je huidige woning kan informatie over de verkoopstatus worden gevraagd.
Ga niet uit van één algemeen bewijsstuk of een vast aantal afwijzingen. Volg wat in jouw koopovereenkomst staat.
Wil je na het tekenen een voorwaarde gebruiken? Bekijk wat je controleert als je de koopovereenkomst wilt ontbinden.
Ontbindende voorwaarden in je bod
Ontbindende voorwaarden zijn onderdeel van je bod. Een verkoper kijkt niet alleen naar de prijs, maar kan ook voorwaarden en andere afspraken meewegen.
Een bod met minder voorwaarden kan voor een verkoper aantrekkelijker lijken. Dat betekent niet dat zonder voorwaarden bieden automatisch een betere keuze is.
Wat betekent bieden zonder ontbindende voorwaarden?
Bied je zonder een bepaalde ontbindende voorwaarde? Dan kun je later geen beroep doen op die voorwaarde als deze niet in de koopovereenkomst staat.
Laat je bijvoorbeeld het financieringsvoorbehoud weg en lukt de hypotheek later niet? Dan kan dat financiële gevolgen hebben.
Een hypotheekadviseur kan vooraf helpen om je financiële mogelijkheden te bekijken. De adviseur kan niet garanderen dat je hypotheek wordt goedgekeurd.
Laat de keuze voor voorwaarden daarom niet alleen afhangen van de kans dat de verkoper jouw bod kiest.
Wat is het verschil met de wettelijke bedenktijd?
Ontbindende voorwaarden en de wettelijke bedenktijd zijn niet hetzelfde.
- Ontbindende voorwaarden spreek je met de verkoper af. Ze staan in de koopovereenkomst en gelden alleen in de situatie die je hebt afgesproken. Daarbij horen vaak een eigen datum en bewijsvereisten.
- De wettelijke bedenktijd volgt uit de wet. Als particuliere koper heb je in de gebruikelijke situatie 3 dagen bedenktijd nadat je de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst hebt ontvangen. Binnen deze termijn kun je zonder reden en zonder vergoeding van de koop afzien.
Voor de precieze berekening gelden extra regels.
Lees hoe de wettelijke bedenktijd wordt berekend.
Waar let je op vóór je biedt of tekent?
Neem vóór je bod en vóór ondertekening de belangrijkste voorwaarden nog eens door.
Controleer bijvoorbeeld:
- welke financiële onzekerheden je hebt;
- of je een financieringsvoorbehoud wilt afspreken;
- of financiering met NHG voor jou belangrijk is;
- of je een bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren;
- of je huidige woning nog verkocht moet worden;
- of voor de woning een huisvestingsvergunning nodig is;
- of de voorwaarden correct in je bod en koopovereenkomst staan;
- of bedragen en grenswaarden duidelijk zijn;
- welke data en tijdstippen gelden;
- welke bewijsstukken eventueel nodig zijn;
- hoe je een voorwaarde volgens de overeenkomst moet gebruiken;
- of eventuele wijzigingen schriftelijk zijn vastgelegd.
Begrijp je een afspraak of voorwaarde in de koopovereenkomst niet? Laat deze dan vóór ondertekening uitleggen. Algemene webinformatie vervangt de afspraken in je eigen koopovereenkomst niet.
Hulp bij je financiële voorbereiding
Wil je weten hoeveel financiële ruimte je hebt voordat je op een woning biedt? Een hypotheekadviseur van Univé kan met je kijken naar:
- je hypotheekmogelijkheden;
- een indicatie van je maximale hypotheek;
- je verwachte maandlasten;
- hoeveel eigen geld je mogelijk nodig hebt;
- wat het financieringsvoorbehoud betekent voor je hypotheek en planning;
- een haalbare planning voor je hypotheekaanvraag;
- de mogelijkheid van financiering met NHG;
- mogelijke financiële gevolgen van bieden zonder financieringsvoorbehoud.
Een hypotheekadviseur garandeert geen hypotheek en bepaalt niet welke juridische voorwaarde je moet opnemen. Ook bepaalt de adviseur niet of het gebruik van een ontbindende voorwaarde juridisch geldig is.