Marktwaarde woning: wat is het en hoe wordt deze bepaald?
De marktwaarde is een schatting van het bedrag waarvoor een woning op dat moment onder normale omstandigheden verkocht kan worden. Deze waarde kan anders zijn dan de vraagprijs of het bedrag dat je uiteindelijk voor de woning betaalt.
Voor je hypotheek is de marktwaarde belangrijk. Vaak wordt deze waarde onderbouwd met een taxatie of een andere waardebepaling die de geldverstrekker accepteert. Hoeveel hypotheek je kunt krijgen, hangt daarnaast af van je inkomen, rente en andere financiële verplichtingen.
Wat is de marktwaarde van een woning?
De marktwaarde geeft aan wat een woning naar verwachting waard is op de woningmarkt. Het gaat om de geschatte verkoopwaarde op een bepaald moment, zonder dat er sprake is van bijvoorbeeld een gedwongen verkoop.
De waarde hangt niet alleen af van het huis zelf. Ook de ligging, vergelijkbare verkochte woningen en de situatie op de woningmarkt spelen mee.
Wat is het verschil tussen marktwaarde, vraagprijs, koopsom, taxatiewaarde en WOZ?
Bij het kopen van een huis kom je verschillende bedragen en waarden tegen. Die betekenen niet hetzelfde.
Begrip | Wie bepaalt het? | Wat betekent het? | Rol bij je hypotheek |
Vraagprijs | Verkoper | De prijs waarvoor de woning te koop wordt aangeboden | Bepaalt niet hoeveel je kunt lenen |
Koopsom | Koper en verkoper | Het bedrag dat je samen afspreekt voor de woning | Wordt meegenomen bij de aankoop en financiering |
Marktwaarde | Wordt onderbouwd met een waardebepaling | De geschatte verkoopwaarde onder normale omstandigheden | Is belangrijk voor hoeveel je op basis van de woning kunt financieren |
Taxatiewaarde | Taxateur | De marktwaarde die uit een professionele taxatie komt | Kan worden gebruikt als onderbouwing voor de hypotheek |
WOZ-waarde | Gemeente | Een waarde die onder meer wordt gebruikt voor belastingen | Is niet automatisch de actuele marktwaarde voor je hypotheek |
Deze bedragen hoeven dus niet gelijk aan elkaar te zijn.
Vraagprijs en koopsom
De verkoper bepaalt de vraagprijs. Die kan boven, onder of rond de marktwaarde liggen. De koopsom is het bedrag dat jij en de verkoper uiteindelijk afspreken. Ook deze kan hoger, lager of gelijk zijn aan de marktwaarde.
Daarom betekent bieden boven de vraagprijs niet automatisch dat je meer betaalt dan de woning volgens een taxatie waard is.
Lees waar je rekening mee houdt bij het bieden op een huis.
Marktwaarde en WOZ-waarde
De gemeente stelt ieder jaar de WOZ-waarde vast. Deze waarde hoort bij een eerdere waardepeildatum en wordt onder meer gebruikt voor belastingen.
Daardoor kan de WOZ-waarde verschillen van de actuele marktwaarde van de woning.
Bekijk wat het verschil is met de WOZ-waarde.
Hoe wordt de marktwaarde bepaald?
Bij het bepalen van de marktwaarde wordt naar meerdere kenmerken van de woning gekeken. Denk bijvoorbeeld aan:
- de ligging;
- het type woning;
- de woonoppervlakte;
- de grootte van het perceel;
- de staat van onderhoud;
- voorzieningen in de woning;
- de energieprestatie;
- eerdere verbouwingen;
- vergelijkbare woningen die rond dezelfde periode zijn verkocht;
- de woningmarkt op het moment van de waardebepaling.
Geen van deze punten bepaalt in zijn eentje de marktwaarde. Het gaat om het totaalbeeld van de woning en de markt.
Kun je zelf de marktwaarde inschatten?
Je kunt zelf een eerste indruk krijgen van de waarde. Kijk bijvoorbeeld naar vergelijkbare woningen in dezelfde buurt en naar recente verkoopprijzen. Ook de WOZ-waarde kan extra informatie geven.
Zo'n eigen inschatting blijft wel een indicatie. Voor je hypotheek kan een geldverstrekker een professionele of andere geaccepteerde waardebepaling vragen.
Marktwaarde laten taxeren
Bij een taxatie beoordeelt een taxateur de woning en relevante informatie over de woningmarkt. De taxateur legt de marktwaarde vast in een taxatierapport.
In sommige situaties kan een geldverstrekker ook een andere vorm van waardebepaling accepteren. Welke methode mogelijk is, hangt af van je hypotheek, de geldverstrekker en je situatie.
Lees hoe een taxatie van een woning werkt.
Waarom is de marktwaarde belangrijk voor je hypotheek?
De waarde van de woning is één van de grenzen voor hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Voor een hypotheek kun je meestal niet meer lenen dan 100% van de woningwaarde.
Dat betekent niet dat je automatisch 100% van de marktwaarde kunt lenen. Je inkomen, de hypotheekrente en andere financiële verplichtingen tellen ook mee.
Is je maximale hypotheek op basis van je inkomen bijvoorbeeld lager dan de marktwaarde? Dan bepaalt je financiële situatie hoeveel je kunt lenen.
Bereken hoeveel je maximaal kunt lenen
Ook kosten naast de koopsom kunnen betekenen dat je eigen geld nodig hebt.
Bekijk welke kosten je naast de koopsom hebt.
Wat als je meer biedt dan de marktwaarde?
Bied je meer dan de getaxeerde marktwaarde? Dan kan extra eigen geld nodig zijn.
Een voorbeeld:
- vraagprijs: € 375.000;
- jouw bod en de koopsom: € 425.000;
- getaxeerde marktwaarde: € 400.000.
De koopsom ligt in dit voorbeeld € 25.000 boven de getaxeerde marktwaarde. Een hogere koopsom zorgt niet automatisch voor een hogere hypotheek. Het verschil van € 25.000 moet je mogelijk met eigen geld betalen.
Daarnaast kun je nog andere kosten bij de aankoop hebben waarvoor eigen geld nodig is.
Hoeveel je uiteindelijk kunt financieren, hangt ook af van je inkomen en de voorwaarden van je hypotheek.
Boven de vraagprijs is niet hetzelfde als boven de marktwaarde
Stel dat de vraagprijs € 375.000 is. Je biedt € 400.000 en de woning wordt daarna getaxeerd op € 400.000.
Je hebt dan wel € 25.000 boven de vraagprijs geboden, maar niet boven de getaxeerde marktwaarde.
Het is daarom belangrijk om vraagprijs en marktwaarde niet met elkaar te verwarren.
Wat als de taxatie lager is dan je bod?
Is je bod hoger dan de getaxeerde marktwaarde? Dan kan een deel van de koopsom buiten de hypotheek vallen. Daardoor kan meer eigen geld nodig zijn.
Heb je een voorbehoud van financiering afgesproken? Dan staan in je koopovereenkomst de voorwaarden en termijnen die daarvoor gelden.
Bekijk hoe een voorbehoud van financiering werkt.
Is de marktwaarde juist hoger dan de koopsom? Dan betekent dit niet dat je het verschil automatisch extra kunt lenen. Hoeveel hypotheek mogelijk is, hangt nog steeds af van je inkomen, de financiering en de voorwaarden van de geldverstrekker.
Marktwaarde bij nieuwbouw of verbouwing
Bij een nieuwbouwwoning kan de marktwaarde anders worden bepaald dan bij een bestaande woning. De koop-/aanneemsom en andere onderdelen van het nieuwbouwproject kunnen daarbij een rol spelen. De koop-/aanneemsom is niet automatisch in iedere situatie hetzelfde als de marktwaarde.
Wil je een woning verbouwen? Dan kan een taxateur naast de huidige marktwaarde ook een verwachte marktwaarde na de verbouwing bepalen.
Geef je bijvoorbeeld € 30.000 uit aan een verbouwing, dan betekent dit niet automatisch dat de marktwaarde ook € 30.000 stijgt. De taxateur kijkt naar wat de aanpassingen naar verwachting met de waarde van de woning doen.
De geldverstrekker bepaalt vervolgens hoe deze waarde kan worden meegenomen bij je hypotheek.
Hulp nodig bij je aankoopbudget?
De marktwaarde bepaalt mede hoeveel je voor de woning kunt lenen. Is je bod hoger dan de getaxeerde marktwaarde? Dan kan extra geld nodig zijn. Een hypotheekadviseur van Univé kan met je kijken naar:
- hoeveel je maximaal kunt lenen;
- je financiële ruimte voor een bod;
- je verwachte maandlasten;
- hoeveel eigen geld je mogelijk nodig hebt;
- wat een verschil tussen koopsom en marktwaarde financieel voor je betekent;
- de voorbereiding van je hypotheekaanvraag.
De marktwaarde zelf wordt vastgesteld via een waardebepaling, bijvoorbeeld door een taxateur.