Kosten koper: wat zijn ze en hoe bereken je ze?

Staat er k.k. achter de prijs van een woning? Dan betaal je als koper naast de koopsom ook kosten voor de overdracht van de woning. Daarnaast kun je nog andere aankoop- en hypotheekkosten hebben, bijvoorbeeld voor advies, taxatie of een hypotheekakte.

Hoe hoog al deze kosten samen zijn, verschilt per woning en situatie. Daarom is het belangrijk om niet met één vast percentage te rekenen en vooraf te bepalen hoeveel eigen geld je mogelijk nodig hebt.

Wat betekent kosten koper?

K.k. staat voor kosten koper. Je ziet deze aanduiding vooral bij bestaande woningen.

De term gaat om de kosten die horen bij het officieel overdragen van de woning aan jou. In de kern zijn dat:

De leveringsakte is de akte waarmee de woning officieel op jouw naam komt.

Je betaalt bij het kopen van een huis vaak meer kosten dan alleen de kosten koper. Denk aan hypotheekadvies, de hypotheekakte en een taxatie. Deze kosten horen wel bij de aankoop, maar vallen niet onder kosten koper.

Bekijk het volledige overzicht van kosten bij het kopen van een huis.

Welke kosten vallen onder kosten koper?

Voor je totale aankoopbudget is het handig om onderscheid te maken tussen kosten koper en andere bijkomende kosten.

Niet iedere koper krijgt met al deze kosten te maken. Ook verschillen de bedragen per aanbieder en situatie.

Een belangrijk verschil is dat de leveringsakte bij de aankoop van de woning hoort. De hypotheekakte hoort bij je hypotheek.

De kosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar. De kosten voor de hypotheekakte kunnen onder voorwaarden wel aftrekbaar zijn.

Lees hoeveel overdrachtsbelasting je mogelijk betaalt.

Bekijk wat een bouwkundige keuring onderzoekt.

Hoeveel zijn de kosten koper?

Hoeveel je aan kosten koper betaalt, verschilt per woning en situatie. Er is daarom geen vast totaalbedrag of vast percentage.

Een belangrijk deel van de kosten koper is de overdrachtsbelasting. Die wordt wel als percentage berekend. Koop je in 2026 een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen en geldt de startersvrijstelling niet? Dan is het tarief 2%.

Andere kosten, zoals de kosten van de notaris, hebben geen vast percentage. Die bedragen verschillen per aanbieder en situatie. Daardoor kunnen de totale kosten koper per koper behoorlijk verschillen.

Hoeveel procent is kosten koper?

Kosten koper hebben dus geen vast totaalpercentage. Alleen bepaalde onderdelen worden als percentage berekend, zoals de overdrachtsbelasting. Andere kosten verschillen per aanbieder en situatie.

Kom je in aanmerking voor de startersvrijstelling? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting over jouw deel van de aankoop. Andere bijkomende kosten blijven wel bestaan.

Kosten koper berekenen

Wil je weten hoeveel geld je ongeveer nodig hebt? Bereken je kosten dan stap voor stap.

Stap 1: controleer hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt

Kijk welk tarief voor jou geldt en of je misschien gebruik kunt maken van de startersvrijstelling.

In 2026 geldt deze vrijstelling onder voorwaarden als je:

De voorwaarden worden per koper bekeken.

Stap 2: vraag de kosten van de notaris op

Vraag de notaris wat je betaalt voor:

Zo zie je welke kosten bij de aankoop horen en welke bij je hypotheek.

Stap 3: tel andere bijkomende kosten op

Denk bijvoorbeeld aan:

Niet iedere koper heeft al deze kosten.

Stap 4: vergelijk de koopsom met de taxatiewaarde

Je kunt voor een woning in principe niet meer lenen dan de woning waard is. Daarnaast bepalen je inkomen, andere leningen en de voorwaarden van de hypotheek hoeveel je echt kunt lenen.

Is de koopsom hoger dan de taxatiewaarde? Dan kan voor dat verschil extra eigen geld nodig zijn.

Stap 5: bepaal hoeveel eigen geld je nodig hebt

Tel bij elkaar op:

Denk bij zo'n buffer bijvoorbeeld aan verhuiskosten, inrichting, onderhoud en onverwachte uitgaven.

Sommige kosten kun je later mogelijk aftrekken bij je belastingaangifte. Je moet deze kosten meestal wel eerst zelf betalen.

Voorbeeld van het berekenen van kosten koper

Dit voorbeeld is fictief. De bedragen voor de notaris, het hypotheekadvies en de taxatie zijn alleen bedoeld om te laten zien hoe de berekening werkt. Het zijn geen vaste of gemiddelde tarieven.

In dit voorbeeld gaan we uit van:

In dit voorbeeld zijn de kosten koper € 8.900. Tel je ook de gekozen hypotheek- en taxatiekosten mee? Dan komen de totale bijkomende kosten uit op € 13.150.

Zou deze koper aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoen? Dan vervalt in dit voorbeeld de € 8.000 overdrachtsbelasting. De andere kosten blijven bestaan.

Je eigen kosten kunnen anders zijn. Vraag daarom vooraf offertes op en controleer welke kosten bij jouw aankoop horen.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Hoeveel eigen geld je nodig hebt, verschilt per woning en koper. Naast de kosten koper kun je ook andere aankoop- en hypotheekkosten zelf moeten betalen. Ook het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde kan belangrijk zijn.

Koop je bijvoorbeeld een woning voor € 425.000 en wordt deze getaxeerd op € 400.000? Dan kan voor het verschil van € 25.000 extra eigen geld nodig zijn. Dit bedrag komt boven op de andere kosten die je zelf betaalt.

Is de woning meer waard dan de koopsom? Dan betekent dat niet automatisch dat je de overgebleven ruimte kunt gebruiken voor alle bijkomende kosten. Hoeveel je kunt lenen, hangt ook af van je inkomen, andere leningen en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Lees hoeveel je maximaal kunt lenen.

“Houd er bij de aankoop van een woning rekening mee dat de kosten koper doorgaans niet kunnen worden meegefinancierd in de hypotheek. Deze bijkomende kosten moeten daarom meestal uit eigen middelen worden betaald.” - Roy Klouth, Hypotheekadviseur Univé

Startersvrijstelling als je samen koopt

Koop je samen? Dan wordt per koper bekeken of diegene aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet. Het kan dus gebeuren dat de ene koper wel vrijstelling krijgt en de andere niet.

Voor de grens van € 555.000 in 2026 telt de waarde van de hele woning. Niet alleen het deel dat jij koopt. Heb je eerder een woning gekocht? Dan betekent dat niet automatisch dat je de startersvrijstelling al hebt gebruikt.

Kosten koper of vrij op naam

Een bestaande woning wordt vaak aangeboden als kosten koper. Nieuwbouw wordt vaak vrij op naam, afgekort als v.o.n., aangeboden.

Bij vrij op naam zijn de kosten voor de eerste overdracht meestal al in de koopprijs verwerkt. Je betaalt dan meestal niet apart voor de eerste leveringsakte en overdrachtsbelasting.

Dat betekent niet dat je geen andere kosten hebt. Denk bijvoorbeeld aan:

Lees wat vrij op naam betekent.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

De kosten koper zelf zijn niet aftrekbaar. Dit geldt bijvoorbeeld voor:

Sommige kosten voor het afsluiten van je hypotheek kunnen onder voorwaarden wel aftrekbaar zijn. Denk bijvoorbeeld aan:

Of je deze kosten kunt aftrekken, hangt onder meer af van waarvoor je de hypotheek gebruikt en van je persoonlijke situatie.

Bekijk welke aankoop- en hypotheekkosten aftrekbaar zijn.

Hulp bij je aankoopbudget

Wil je weten hoeveel eigen geld je naast je hypotheek nodig hebt? Een hypotheekadviseur van Univé kan met je kijken naar:

Bespreek je aankoopbudget met een adviseur