Koopovereenkomst voor een huis: waar let je op?

Een koopovereenkomst legt de afspraken tussen jou en de verkoper over de woning vast. Denk aan de koopsom, overdrachtsdatum en voorwaarden van de koop. Je hoort ook vaak de term voorlopig koopcontract. Die naam kan verwarrend zijn: na ondertekening is de overeenkomst niet vrijblijvend.  

Als particuliere koper heb je wel wettelijke bedenktijd. Ook kunnen afgesproken ontbindende voorwaarden nog een rol spelen. Je wordt pas juridisch eigenaar van de woning bij de latere overdracht via de notaris. 

Wat is een koopovereenkomst? 

In een koopovereenkomst staan de afspraken die jij en de verkoper over de woning hebben gemaakt. De overeenkomst gaat over een specifieke woning en vormt de basis voor de verdere aankoop.

Er staat bijvoorbeeld in welke prijs jullie hebben afgesproken en wanneer de overdracht plaatsvindt. Ook voorwaarden, termijnen en afspraken over de staat van de woning kunnen erin staan. 

Koop je als particulier een woning? Dan is een mondeling akkoord of geaccepteerd bod nog niet hetzelfde als de getekende koopovereenkomst. De koopovereenkomst zelf maakt je ook nog niet juridisch eigenaar van de woning. Dat gebeurt later bij de overdracht via de notaris. 

Lees meer over het kopen van een huis.

Wanneer teken je en wanneer is de koop bindend? 

Na een geaccepteerd bod worden de afspraken meestal verder uitgewerkt in een conceptkoopovereenkomst. 

Het proces verloopt vaak zo: 

Lees de overeenkomst voordat je tekent. Is een bepaling niet duidelijk? Vraag dan eerst om uitleg. 

Is een voorlopig koopcontract echt voorlopig? 

Een voorlopig koopcontract is een veelgebruikte naam voor de koopovereenkomst. Het woord ‘voorlopig’ betekent niet dat je na ondertekening op ieder moment zonder gevolgen kunt stoppen. 

Na ondertekening gelden de afspraken in principe voor beide partijen. Wel heb je als particuliere koper wettelijke bedenktijd. Ook kunnen ontbindende voorwaarden die vooraf zijn afgesproken mogelijkheden geven om de koop onder bepaalde voorwaarden te beëindigen. 

Wat staat er in een koopovereenkomst? 

De precieze inhoud verschilt per woning en situatie. In een koopovereenkomst kunnen bijvoorbeeld staan: 

Niet iedere koopovereenkomst bevat precies dezelfde onderdelen. De afspraken over jouw woning zijn leidend. 

Waar let je op voordat je tekent? 

Controleer de koopovereenkomst rustig voordat je je handtekening zet. Kijk niet alleen naar de koopsom. 

Controleer bijvoorbeeld: 

Heb je een bouwkundige keuring of ander onderzoek afgesproken? Controleer dan ook of de afspraken daarover goed zijn vastgelegd. 

Begrijp je een juridische bepaling niet? Laat deze dan vóór ondertekening uitleggen door bijvoorbeeld een aankoopmakelaar, notaris of juridisch deskundige. 

Bedenktijd, voorwaarden en clausules 

Een koopovereenkomst kan voorwaarden bevatten die belangrijk zijn als de koop later toch niet kan doorgaan. 

Wettelijke bedenktijd 

Na ontvangst van de door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft een particuliere koper in de gebruikelijke situatie 3 dagen wettelijke bedenktijd. Voor de precieze berekening gelden regels voor weekenden en erkende feestdagen. 

Binnen de wettelijke bedenktijd kun je zonder reden van de koop afzien. 

Lees wanneer de wettelijke bedenktijd bij de aankoop van een huis begint.

Ontbindende voorwaarden 

Met een ontbindende voorwaarde spreek je vooraf af dat de koop onder bepaalde omstandigheden kan eindigen. 

Een bekend voorbeeld is het voorbehoud van financiering. Daarmee spreek je af onder welke voorwaarden je van de koop kunt afzien als je de financiering niet krijgt. 

Voor het gebruiken van een ontbindende voorwaarde kunnen termijnen en eisen aan het bewijs gelden. De afspraken in je eigen koopovereenkomst zijn daarom belangrijk. Kun je mogelijk niet aan een afgesproken voorwaarde voldoen?

Bekijk wanneer je een koopovereenkomst kunt ontbinden.

Bijzondere clausules 

Sommige woningen hebben bijzondere clausules. Denk bijvoorbeeld aan een ouderdomsclausule of asbestclausule. 

Zo'n clausule verdeelt bepaalde risico's tussen koper en verkoper. De precieze betekenis hangt af van de tekst in jouw overeenkomst. 

Lees wat een ouderdomsclausule betekent.

Hoelang geldt een koopovereenkomst en wat kost die? 

Een koopovereenkomst vervalt niet standaard na een vast aantal dagen. De afspraken blijven gelden totdat de koop doorgaat, volgens de afspraken of de wet eindigt, of op een andere manier wordt afgerond. 

In de overeenkomst staan wel verschillende termijnen. Denk aan: 

De termijnen in jouw koopovereenkomst zijn leidend. 

Wie stelt de koopovereenkomst op? 

Vaak stelt de verkoopmakelaar de koopovereenkomst op. In andere situaties kan een notaris hierbij betrokken zijn. 

Een aankoopmakelaar kan je helpen controleren of gemaakte afspraken goed zijn opgenomen. Voor juridische uitleg van bepalingen kun je terecht bij een notaris of andere juridisch deskundige. 

Een hypotheekadviseur richt zich vooral op de financiële kant van de aankoop. 

Wat kost een koopovereenkomst? 

Daar is geen vast bedrag voor. Het opstellen van de koopovereenkomst kan onderdeel zijn van de dienstverlening van een makelaar. 

Een notaris of juridisch adviseur kan kosten rekenen voor het opstellen of controleren van de overeenkomst. Vraag daarom vooraf wat de dienstverlening kost en wat daarbij is inbegrepen. 

Deze kosten zijn iets anders dan de kosten voor de latere leveringsakte of een eventuele hypotheekakte. 

Koopovereenkomst en leveringsakte: wat is het verschil? 

De koopovereenkomst en leveringsakte zijn twee verschillende documenten. 

Kort gezegd: met de koopovereenkomst spreek je af wat je koopt en onder welke voorwaarden. Met de leveringsakte wordt de woning later juridisch aan jou overgedragen. 

Wat gebeurt er na het tekenen? 

Na het tekenen van de koopovereenkomst volgen nog verschillende stappen. Je houdt rekening met de wettelijke bedenktijd en de termijnen die in de overeenkomst staan. 

Daarna regel je onder andere je financiering. Ook kan er een datum zijn waarop je een waarborgsom moet storten of een bankgarantie moet regelen. 

Bekijk hoe een bankgarantie werkt.

Heb je ontbindende voorwaarden afgesproken? Houd dan goed bij welke termijnen en voorwaarden daarbij gelden. 

Daarna bereid je je voor op de overdracht. Bij de notaris wordt uiteindelijk de leveringsakte getekend. 

Hulp bij je financiering 

Staat er een financieringsvoorbehoud of een termijn voor een bankgarantie in je koopovereenkomst? Een hypotheekadviseur van Univé kan met je kijken naar: 

Een hypotheekadviseur beoordeelt de koopovereenkomst niet volledig op juridische inhoud. Heb je vragen over een clausule of juridische bepaling? Laat die dan uitleggen door een aankoopmakelaar, notaris of juridisch deskundige. 

Maak een afspraak voor hypotheekadvies