Overbieden op een huis: hoe werkt het?

Overbieden betekent dat je meer biedt dan de vraagprijs van een woning. Dat betekent niet automatisch dat je ook meer betaalt dan de marktwaarde. Hoeveel je met een hypotheek kunt lenen, hangt onder andere af van je inkomen, financiële verplichtingen en de marktwaarde van de woning.

Kun je niet de hele koopsom met je hypotheek betalen? Dan heb je voor het verschil vaak eigen geld nodig. Overbieden is niet bij iedere woning nodig.

Wat is overbieden?

Bij overbieden bied je meer dan de vraagprijs van een woning. Om goed te begrijpen wat dit financieel betekent, is het belangrijk om een paar bedragen uit elkaar te houden.

Vraagprijs: het bedrag waarvoor de woning te koop staat.
Bod: het bedrag dat jij aanbiedt.
Koopsom: het bedrag dat jij en de verkoper uiteindelijk afspreken.
Marktwaarde: de waarde van de woning die voor de financiering van belang is.

De vraagprijs en marktwaarde zijn dus niet hetzelfde. Een woning kan bijvoorbeeld voor € 400.000 te koop staan, terwijl de marktwaarde hoger of lager kan zijn.

Bied je meer dan de vraagprijs? Dan weet je daardoor nog niet of je ook boven de marktwaarde biedt.

Wil je eerst meer weten over het algemene biedproces? Bekijk hoe bieden op een huis werkt.

Hoe werkt overbieden?

Overbieden is onderdeel van het gewone biedproces. Je bepaalt eerst wat je financieel kunt en wilt betalen. Daarna kijk je naar de woning, de verkoopprocedure en de informatie die je over de lokale woningmarkt hebt.

Het proces verloopt vaak ongeveer zo:

Je brengt je financiële mogelijkheden in beeld.
Je onderzoekt de woning en vraagt hoe het biedproces verloopt.
Je brengt een bod uit dat hoger is dan de vraagprijs.
De verkoper beoordeelt je bod. Daarbij kunnen naast de prijs ook je voorwaarden en de gewenste overdrachtsdatum meetellen.
Accepteert de verkoper je bod? Dan wordt voor de hypotheek bekeken welke woningwaarde voor de financiering geldt. Vaak speelt een taxatie daarbij een rol.
Kun je niet de hele koopsom met je hypotheek betalen? Dan heb je voor het verschil andere toegestane middelen nodig, zoals eigen geld.

Hoe het biedproces precies verloopt, verschilt per woning.

Lees meer over het kopen van een huis.

Is overbieden nog nodig?

Dat verschilt per woning en situatie. Je hoeft niet bij iedere woning boven de vraagprijs te bieden.

Of er boven de vraagprijs wordt geboden, kan bijvoorbeeld afhangen van:

hoeveel belangstelling er voor de woning is;
de regio en buurt;
het woningtype;
de prijsklasse;
de staat van de woning;
de gekozen verkoopprocedure.

Bij veel belangstelling kan de kans groter zijn dat kopers boven de vraagprijs bieden. Maar niet iedere woning wordt boven de vraagprijs verkocht.

Ook weet je vooraf vaak niet precies wat andere geïnteresseerden gaan bieden. Een landelijk gemiddelde zegt daarom weinig over wat bij één specifieke woning passend is.

Hoeveel procent moet je overbieden?

Er is geen vast percentage dat je bij een woning moet overbieden. Gemiddelden veranderen en verschillen sterk per regio, woningtype en prijsklasse.

Gebruik zo’n gemiddelde daarom niet als advies voor je eigen bod. Kijk vooral naar de woning, je financiële mogelijkheden en wat je zelf wilt betalen.

Hoeveel kun je overbieden?

Hoeveel je kunt overbieden, hangt niet alleen af van je maximale hypotheek.

Kijk ook naar:

hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt;
welke maandlasten je wilt dragen;
de marktwaarde van de woning;
vergelijkbare verkochte woningen;
de staat en ligging van de woning;
mogelijke kosten voor onderhoud of verbouwing;
andere kosten bij het kopen van een huis;
hoeveel geld je na de aankoop als buffer wilt overhouden.

Je maximale hypotheek en je persoonlijke maximum bod zijn niet hetzelfde. Misschien kun je financieel een bepaald bedrag betalen, maar wil je dat bedrag niet aan deze woning uitgeven.

Een aankoopmakelaar kan helpen bij het bekijken van vergelijkbare woningen en de lokale woningmarkt. Die informatie kan je helpen bij je eigen afweging. Een aankoopmakelaar kan echter niet garanderen dat een bepaald bod wordt geaccepteerd.

Kun je overbieden meenemen in je hypotheek?

Dat kan soms deels. Bieden boven de vraagprijs betekent niet automatisch dat je het hele verschil zelf moet betalen.

Voor je hypotheek kijkt de geldverstrekker niet alleen naar de vraagprijs of koopsom. Ook je inkomen, financiële verplichtingen, de marktwaarde van de woning en de voorwaarden van de geldverstrekker spelen mee.

Is de marktwaarde hoger dan de vraagprijs? Dan kan een deel van het bedrag boven de vraagprijs mogelijk binnen je hypotheek passen. Dat hangt wel af van hoeveel je op basis van je financiële situatie kunt lenen.

Is de koopsom hoger dan het bedrag dat je met je hypotheek kunt financieren? Dan moet je het verschil op een andere toegestane manier betalen. Vaak gebruik je daarvoor eigen geld.

Een eenvoudig voorbeeld

Een woning staat te koop voor € 400.000. Jij biedt € 420.000 en de verkoper accepteert dat bod.

Uit de taxatie blijkt een marktwaarde van € 410.000. Stel dat je op basis van je inkomen en andere financiële verplichtingen maximaal € 410.000 kunt lenen. Dan kun je in dit vereenvoudigde voorbeeld € 10.000 van de koopsom niet met de hypotheek betalen.

Voor dat verschil heb je dan eigen geld of andere toegestane middelen nodig.

Dit voorbeeld is alleen bedoeld om het verschil tussen vraagprijs, koopsom, marktwaarde en hypotheek uit te leggen. Hoeveel je werkelijk kunt lenen, hangt ook af van je inkomen, verplichtingen en de voorwaarden van de geldverstrekker. Andere kosten bij het kopen van een huis zijn in dit voorbeeld niet meegenomen.

Lees hoe de marktwaarde van een woning wordt bepaald.

Wat zijn de risico’s van overbieden?

Overbieden kan financiële gevolgen hebben. Welke gevolgen voor jou belangrijk zijn, hangt af van je situatie.

Je kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met:

meer eigen geld dat nodig is dan je vooraf dacht;
minder financiële buffer na de aankoop;
hogere maandlasten door een hogere hypotheek;
minder geld voor onderhoud of een verbouwing;
een marktwaarde die lager is dan de afgesproken koopsom.

Ook de voorwaarden in je bod zijn belangrijk. Bied je bijvoorbeeld met een voorbehoud van financiering? Dan spreek je af onder welke voorwaarden je van de koop kunt afzien als je de financiering niet rond krijgt.

Lees hoe een voorbehoud van financiering werkt.

Wat als de marktwaarde lager is dan je bod?

De marktwaarde die uit een taxatie blijkt, kan lager zijn dan de koopsom die je met de verkoper hebt afgesproken.

Daardoor kan een groter deel van de koopsom buiten je hypotheek vallen. Je kunt dan meer eigen geld nodig hebben dan je vooraf verwachtte.

Kijk daarom vóór je bod niet alleen naar wat je maximaal kunt lenen. Denk ook na over hoeveel eigen geld je wilt gebruiken en hoeveel buffer je daarna wilt overhouden.

Daalt de waarde van de woning na je aankoop en verkoop je de woning weer? Dan kan de verkoopprijs lager zijn dan de prijs die je ervoor hebt betaald. Wat dit financieel voor je betekent, hangt onder andere af van de verkoopprijs, je hypotheekschuld en je persoonlijke situatie.

Hulp bij overbieden en je hypotheek

Wil je weten wat een hoger bod financieel voor jou kan betekenen? Een hypotheekadviseur van Univé kan met je kijken naar:

je financiële ruimte;
je maximale hypotheek;
je maandlasten;
hoeveel eigen geld je mogelijk nodig hebt;
wat een hogere koopsom voor je financiering kan betekenen;
hoe je je kunt voorbereiden op de hypotheekaanvraag.

De hypotheekadviseur bepaalt niet hoeveel je op een woning moet bieden. Een aankoopmakelaar kan je helpen met informatie over de woning en de lokale markt. Ook kan die ondersteunen bij het bekijken van vergelijkbare verkopen, je biedstrategie en onderhandelingen.

Maak een afspraak voor hypotheekadvies