Hypotheekadviseur Lisanne van Santen: “Ik vertel hoe je je Funda-zoekopdracht kunt uitbreiden”

Het is een opvallende ontwikkeling in een woningmarkt die nog niet zo lang geleden vast leek te zitten: het aantal hypotheekaanvragen in Nederland is door invoering huurwetten en fiscale maatregelen afgelopen kwartaal meer dan verdubbeld. Het aantal hypotheekaanvragen van starters tot 25 jaar is spectaculair gestegen, met maar liefst 169 procent. Voor starters tussen 25 en 35 jaar gaat het om een stijging van nog eens 24 procent. Starters zijn inmiddels totaal goed voor 53% van alle hypotheekaanvragen. Dat is goed voor starters, én voor doorstromers.

Hypotheekadviseur Lisanne van Santen wijst erop dat starters en doorstromers in deze trend kunnen inspringen. “De regeling voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is verruimd van 450.000 naar 470.000 euro. Het kan zomaar je maandlasten verminderen en je leencapaciteit verhogen. Dat geldt niet alleen voor starters, maar ook voor doorstromers op de woningmarkt. Kies je daarnaast nog voor energiebesparende maatregelen in je woning, dan loopt die NHG-grens zelfs op tot 498.200 euro. Hoe hoger je energielabel, hoe meer je kunt lenen.”

Familiebank

Deze regels hebben invloed op de fiscale constructie van de ‘familiebank’, zegt Lisanne. “Dat zie je steeds vaker: ouders of grootouders spelen dan voor bank. Stel dat ze 50k uitlenen aan de starter, die dan aflossing betaalt aan de grootouders waarbij tot 6907 euro per jaar terug geschonken kan worden. Dan scheelt dat flink in de maandlasten.”

Ook de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting is verruimd van 525.000 naar 555.000 euro voor een woning. Dat scheelt duizenden euro’s aan kosten bij de koop van een woning. Deze maatregelen zijn precies dat zetje in de rug voor jonge kopers die het verschil kunnen maken tussen twijfelen en doen, ziet Lisanne.

Rente

Dan speelt nog wel de relatief hogere rentelast ten opzichte van een aantal jaar geleden. In 2021 stond die nog historisch laag. De hypotheekrente is weliswaar gestegen naar nu zo’n 3,7 tot 4,3%, afhankelijk van de looptijd.

Dat lijkt ongunstig ten opzichte van de rentestand van een aantal jaar gelden, maar dat hoeft het niet te zijn, zegt Lisanne. Juist starters sluiten vaak een annuïteitenhypotheek af van 10 jaar, tegen nu 3,76%, waardoor het maandbedrag tien jaar lang hetzelfde blijft. “Daarnaast is het zo dat hoe langer je de looptijd vastlegt, hoe meer eigen geld je moet meenemen. Bij twintig jaar vast moet je soms wel tot 10.000 euro meer meenemen. ”

“Starters denken vaak: wie dan leeft, die dan zorgt, “zegt Lisanne. En dat is ergens ook zo want niemand kan in de toekomst kijken. Ook niet hoe je leven er uit gaat zien na tien jaar. Starters zullen promotie hebben gemaakt. Tien jaar veel rente betalen met de kans dat het daarna minder wordt is dan aantrekkelijker dan twintig jaar veel rente betalen. Aan de andere kant zullen sommigen tegen die tijd misschien wel kinderen hebben gekregen die juist druk leggen op hun financiële ruimte. Bij financiële druk kan de periode rond 2030 voor sommigen een spannende worden.”

Opknippen

“Als je maximaal leent en weinig tegenslagen kunt verdragen, adviseer ik de lening op te knippen in een deel van 10 jaar en een deel van 20 jaar om het risico te spreiden. Tel daarbij de lichter stijgende huizenprijzen de komende jaren op, en de verwachting dat de rente stabiel op dit niveau blijft, waardoor het effect is dat nu kopen het wonen in de toekomst betaalbaar houdt.’’ 

De optelsom van gunstiger leenregelingen maakt dat het zoeken naar een woning zelfs kan worden verruimd naar een duurder segment, die op den duur met een opgeknipte hypotheek ook nog betaalbaar blijft. “Als banken tegen starters zeggen dat een woningprijs van stel 250.000 tot 300.000 wel het maximum is, komen wij als onafhankelijke hypotheekadviseurs soms tot wel 4 ton uit. Hun reactie is dan steevast dat ze niet wisten dat er zoveel mogelijk was. Er is meer mogelijk dan dat mensen denken. Dat wordt dan gelijk een stuk ruimer zoeken naar een passende woning. Ik vertel ze eigenlijk dat ze hun zoekopdracht op Funda kunnen gaan uitbreiden!”