Verhuurder in gebreke stellen
Komt je verhuurder een bepaalde verplichting niet na? Of houdt diegene zich niet aan de afspraken in je huurcontract? Dan kun je in bepaalde gevallen de verhuurder in gebreke stellen. Mogelijk los je het probleem daarmee op.
Op deze pagina lees je over:
Wat is een ingebrekestelling?
Een ingebrekestelling is een brief of e-mail waarin je iemand herinnert aan een eerder gemaakte afspraak en een laatste kans geeft om deze alsnog na te komen.
Wanneer kan ik de verhuurder in gebreke stellen?
Je kunt je verhuurder in gebreke stellen wanneer deze zich niet houdt aan een wettelijke verplichting, of aan een afspraak in jouw huurcontract.
Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat je verhuurder bepaald achterstallig onderhoud in je woning niet oplost, terwijl dit wél onderhoud is waar de verhuurder verantwoordelijk voor is.
Het is ook mogelijk dat de verhuurder je borg weigert terug te betalen, zonder goede reden. Of dat je verhuurder zomaar de huur verhoogt, zonder dat dit mag.
Verhuurder in gebreke stellen voor achterstallig onderhoud
De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud aan de woning. Zoals het repareren van de cv-ketel of het vervangen van een kraan. Klein onderhoud moet je als huurder zelf uitvoeren. Denk aan het witten van de binnenmuren en het ontluchten van de cv-ketel.
Op de website van de Rijksoverheid staat een overzicht met de onderhoudsplichten van verhuurders en huurders. Doet je verhuurder bepaald onderhoud niet, terwijl die hier wel verantwoordelijk voor is? Dan kun je de verhuurder in gebreke stellen.
Verhuurder in gebreke stellen voor borg
Lever je je huurwoning zonder schade op en heb je de huur altijd op tijd betaald? Dan hoor je je borg gewoon terug te krijgen. Gebeurt dit niet, dan kun he de verhuurder in gebreke stellen.
In je huurcontract kun je opzoeken binnen welke tijd de verhuurder de borg aan je moet terugbetalen. Heb je hier niets over afgesproken? Dan mag je de borg na 1 maand terugvragen.
Waarom is een ingebrekestelling belangrijk?
Als je verhuurder zich niet aan een bepaalde verplichting houdt, dan is het belangrijk om een ingebrekestelling te sturen. Je staat dan namelijk sterker in je recht als de verhuurder de afspraken niet blijft nakomen. Na de ingebrekestelling kan het bijvoorbeeld mogelijk zijn om een schadevergoeding te eisen. Stuur je geen ingebrekestelling, dan kan dit meestal niet.
In gebreke stellen van de verhuurder: hoe doe ik dat?
1. Controleer je afspraken
Heb je het idee dat de verhuurder een verplichting niet nakomt? Dan is het verstandig om dit eerst in je huurcontract te controleren. Bekijk om welke afspraken of plichten het precies gaat.
2. Meld het probleem bij je verhuurder
Als de verhuurder zich inderdaad niet aan de afspraken houdt, dan kun je dit schriftelijk melden bij diegene. Bijvoorbeeld in een brief, e-mail of WhatsApp-bericht. Vergeet niet om een kopie voor jezelf te bewaren.
Leg in je melding uit op welke manier de verhuurder diens plichten niet nakomt. De verhuurder heeft 6 weken de tijd om te reageren en, als dat mogelijk is, het probleem te verhelpen.
Heeft het haast?
Als er een dringend probleem is, zoals een lekkage, dan kunt je je verhuurder verzoeken om met spoed te reageren. Goed om te weten: betaal je voor een reparatie die je verhuurder eigenlijk had moeten regelen en betalen? En doe je dit zonder overleg met de verhuurder? Dan krijg je de kosten voor de reparatie mogelijk niet terug.
3. Stuur een ingebrekestelling
Wil de verhuurder niet meewerken of reageren? Of houdt diegene zich nog steeds niet aan de afspraken? Dan kun je de verhuurder in gebreke stellen. Dit doe je per brief of e-mail.
Noem in ieder geval deze punten in je ingebrekestelling:
dat je de verhuurder via deze brief of mail in gebreke stelt
wat de gemaakte afspraak is en wanneer je deze met de verhuurder maakte
dat de verhuurder deze afspraak niet is nagekomen
dat je de verhuurder een laatste kans geeft om de afspraken alsnog na te komen binnen een redelijke termijn (meestal is dit 2 weken, maar het kan ook korter of langer zijn)
dat je het contract ontbindt als de verhuurder zich na deze termijn niet aan de afspraken houdt
dat je de verhuurder 2 weken geeft om schriftelijk op jouw brief te reageren, als deze het niet eens is met de ingebrekestelling
dat je de kosten voor mogelijke verdere juridische stappen op de verhuurder zal verhalen, als het probleem niet binnen 2 weken is opgelost
Is er een gebrek aan je huurwoning en is de verhuurder hier verantwoordelijk voor? Dan kun je ook in jouw brief of mail zetten dat:
je de verhuurder aansprakelijk stelt voor de schade en hoeveel de schade bedraagt
je een schadevergoeding van de verhuurder vraagt
je een bewijs van de schade meestuurt met de brief (zoals foto’s of video’s waarop het gebrek, zoals de schimmel of lekkage, goed te zien is)
Stel je de verhuurder in gebreke omdat je je borg niet terugkrijgt? Dan kun je aan de brief toevoegen dat je na 2 weken wettelijke rente in rekening zal brengen, in het geval dat de verhuurder je borg niet op tijd terugbetaalt.
De ingebrekestelling helpt niet, wat nu?
Is de termijn waarin je verhuurder diens verplichtingen moest nakomen voorbij, maar houdt diegene zich nog steeds niet aan de afspraken? Of reageert de verhuurder niet op je ingebrekestelling? Dan kun je een paar dingen doen.
1. Een melding maken bij je gemeente
Meld je klacht over de verhuurder bij je gemeente. Is de gemeente het eens met jouw klacht, dan kan zij de verhuurder een brief sturen en daarin dwingen om de verplichtingen na te komen. Lost dit niets op, dan onderneemt de gemeente mogelijk verdere stappen. Bij je gemeente kun je hier meer informatie over opvragen.
Als je verhuurder bijvoorbeeld weigert om je borg terug te betalen, kan de gemeente een schuldeiser sturen. En als de verhuurder een gebrek aan de woning niet wil herstellen, dan kan de gemeente dit laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder.
2. De Huurcommissie inschakelen
Lost de verhuurder het probleem niet binnen 6 weken op, terwijl dat wel zou moeten? Dan kun je de Huurcommissie vragen om je huur tijdelijk te verlagen. Je kunt dit doen als je een sociale huurwoning hebt.
Huur je in de vrije sector? Dan kun je de Huurcommissie alleen inschakelen als er in je huurcontract staat dat je de commissie om advies kunt vragen bij problemen.
Op de website van de Huurcommissie lees je hoe je huurverlaging kunt aanvragen als de verhuurder een ernstig gebrek aan je woning niet repareert, terwijl die hier wel verantwoordelijk voor is.
3. Juridische hulp inschakelen
Helpen de gemeente en de Huurcommissie je niet verder? Dan kun je tot 6 maanden na je ingebrekestelling juridische hulp inschakelen. Een jurist kan je bijvoorbeeld helpen met het eisen van een schadevergoeding. Of een rechtszaak tegen de verhuurder starten, als dat nodig is.
4. Naar de rechter stappen
De rechter zal beslissen of je verhuurder aansprakelijk is voor het probleem. Als dat zo is, dan kan de rechter eisen dat de verhuurder diens plichten nakomt.
Als je bijvoorbeeld jouw borg niet terugkrijgt, dan kun je met de uitspraak van de rechter naar een deurwaarder. Die kan je verhuurder dwingen om de borg alsnog te betalen.
Bij een gebrek aan je woning kan de rechter je toestemming geven om dit te herstellen. Je mag de nodige reparaties dan zelf regelen en de kosten verhalen op de verhuurder. Je kunt de rechter ook vragen om je huurprijs te verlagen, of het huurcontract te ontbinden.
Juridische hulp nodig?
Heb je persoonlijk en deskundig advies nodig bij het in gebreke stellen van je verhuurder? Zit je met een vraag over de kleine lettertjes in jouw huurcontract? Of is er een conflict met de verhuurder ontstaan? Dan helpen onze juristen je graag verder.
Vraag juridische hulp aan via je rechtsbijstandverzekering. Ben je bij ons verzekerd, dan kun je direct je zaak melden via de website van Univé Rechtshulp. Heb je geen verzekering? Dan kun je voor een vast bedrag juridische hulp aanvragen via Rechtshulp on demand.