Ga naar inhoud

Verhuurder in gebreke stellen

Komt uw verhuurder een bepaalde verplichting niet na? Of houdt diegene zich niet aan de afspraken in uw huurcontract? Dan kunt u in bepaalde gevallen de verhuurder in gebreke stellen. Mogelijk lost u het probleem daarmee op.

Wat is een ingebrekestelling?

Een ingebrekestelling is een brief of e-mail waarin u iemand herinnert aan een eerder gemaakte afspraak en een laatste kans geeft om deze alsnog na te komen.

Wanneer kan ik de verhuurder in gebreke stellen?

U kunt uw verhuurder in gebreke stellen wanneer deze zich niet houdt aan een wettelijke verplichting, of aan een afspraak in uw huurcontract.

Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat uw verhuurder bepaald achterstallig onderhoud in uw woning niet oplost, terwijl dit wél onderhoud is waar de verhuurder verantwoordelijk voor is.

Het is ook mogelijk dat de verhuurder uw borg weigert terug te betalen, zonder goede reden. Of dat uw verhuurder zomaar de huur verhoogt, zonder dat dit mag.

Verhuurder in gebreke stellen voor achterstallig onderhoud

De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud aan de woning. Zoals het repareren van de cv-ketel of het vervangen van een kraan. Klein onderhoud moet u als huurder zelf uitvoeren. Denk aan het witten van de binnenmuren en het ontluchten van de cv-ketel.

Op de website van de Rijksoverheid staat een overzicht met de onderhoudsplichten van verhuurders en huurders. Doet uw verhuurder bepaald onderhoud niet, terwijl die hier wel verantwoordelijk voor is? Dan kunt u de verhuurder in gebreke stellen.

Verhuurder in gebreke stellen voor borg

Levert u uw huurwoning zonder schade op en heeft u de huur altijd op tijd betaald? Dan hoort u uw borg terug te krijgen. Gebeurt dit niet, dan kunt u de verhuurder in gebreke stellen.

In uw huurcontract kunt u opzoeken binnen welke tijd de verhuurder de borg aan u moet terugbetalen. Heeft u hier niets over afgesproken? Dan mag u de borg na 1 maand terugvragen.

Waarom is een ingebrekestelling belangrijk?

Als uw verhuurder zich niet aan een bepaalde verplichting houdt, dan is het belangrijk om een ingebrekestelling te sturen. U staat dan namelijk sterker in uw recht als de verhuurder de afspraken niet blijft nakomen.

Na de ingebrekestelling kan het bijvoorbeeld mogelijk zijn om een schadevergoeding te eisen. Stuurt u geen ingebrekestelling, dan kan dit meestal niet.

In gebreke stellen van de verhuurder: hoe doe ik dat?

1. Controleer uw afspraken

Heeft u het idee dat de verhuurder een verplichting niet nakomt? Dan is het verstandig om dit eerst in uw huurcontract te controleren. Bekijk om welke afspraken of plichten het precies gaat.

2. Meld het probleem bij uw verhuurder

Als de verhuurder zich inderdaad niet aan de afspraken houdt, dan kunt u dit schriftelijk melden bij diegene. Bijvoorbeeld in een brief, e-mail of WhatsApp-bericht. Vergeet niet om een kopie voor uzelf te bewaren.

Leg in uw melding uit op welke manier de verhuurder diens plichten niet nakomt. De verhuurder heeft 6 weken de tijd om te reageren en, als dat mogelijk is, het probleem te verhelpen.

Heeft het haast?

Als er een dringend probleem is, zoals een lekkage, dan kunt u uw verhuurder verzoeken om met spoed te reageren. Goed om te weten: betaalt u voor een reparatie die uw verhuurder eigenlijk had moeten regelen en betalen? En doet u dit zonder overleg met de verhuurder? Dan krijgt u de kosten voor de reparatie mogelijk niet terug.

3. Stuur een ingebrekestelling

Wil de verhuurder niet meewerken of reageren? Of houdt diegene zich nog steeds niet aan de afspraken? Dan kunt u de verhuurder in gebreke stellen. Dit doet u per brief of e-mail.

Noem in ieder geval deze punten in uw ingebrekestelling:

  • dat u de verhuurder via deze brief of mail in gebreke stelt

  • wat de gemaakte afspraak is en wanneer u deze met de verhuurder maakte

  • dat de verhuurder deze afspraak niet is nagekomen 

  • dat u de verhuurder een laatste kans geeft om de afspraken alsnog na te komen binnen een redelijke termijn (meestal is dit 2 weken, maar het kan ook korter of langer zijn)

  • dat u het contract ontbindt als de verhuurder zich na deze termijn niet aan de afspraken houdt

  • dat u de verhuurder 2 weken geeft om schriftelijk op uw brief te reageren, als deze het niet eens is met de ingebrekestelling

  • dat u de kosten voor mogelijke verdere juridische stappen op de verhuurder zal verhalen, als het probleem niet binnen 2 weken is opgelost

Is er een gebrek aan uw huurwoning en is de verhuurder hier verantwoordelijk voor? Dan kunt u ook in uw brief of mail zetten dat:

  • u de verhuurder aansprakelijk stelt voor de schade en hoeveel de schade bedraagt

  • u een schadevergoeding van de verhuurder vraagt

  • u een bewijs van de schade meestuurt met de brief (zoals foto’s of video’s waarop het gebrek, zoals de schimmel of lekkage, goed te zien is)

Stelt u de verhuurder in gebreke omdat u uw borg niet terugkrijgt? Dan kunt u aan de brief toevoegen dat:

  • u na 2 weken wettelijke rente in rekening zal brengen, als de verhuurder uw borg niet op tijd terugbetaalt

Geen oplossing: wat nu?

Is de termijn waarin uw verhuurder diens verplichtingen moest nakomen voorbij, maar houdt diegene zich nog steeds niet aan de afspraken? Of reageert de verhuurder niet op uw ingebrekestelling? Dan kunt u een paar dingen doen.

1. Een melding maken bij uw gemeente

Meld uw klacht over de verhuurder bij de gemeente. Is de gemeente het eens met uw klacht, dan kan zij de verhuurder een brief sturen en daarin dwingen om de verplichtingen na te komen.

Lost dit niets op, dan onderneemt de gemeente mogelijk verdere stappen. Bij uw gemeente kunt u hier meer informatie over opvragen.

Als uw verhuurder bijvoorbeeld weigert om uw borg terug te betalen, kan de gemeente een schuldeiser sturen. En als de verhuurder een gebrek aan de woning niet wil herstellen, dan kan de gemeente dit laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder.

2. De Huurcommissie inschakelen

Lost de verhuurder het probleem niet binnen 6 weken op, terwijl dat wel zou moeten? Dan kunt u de Huurcommissie vragen om uw huur tijdelijk te verlagen. U kunt dit doen als u een sociale huurwoning heeft.

Huurt u in de vrije sector? Dan kunt u de Huurcommissie alleen inschakelen als er in uw huurcontract staat dat u de commissie om advies kunt vragen bij problemen.

Op de website van de Huurcommissie leest u hoe u huurverlaging kunt aanvragen als u de verhuurder een ernstig gebrek aan uw woning niet repareert, terwijl die hier wel verantwoordelijk voor is.

3. Juridische hulp inschakelen

Helpen de gemeente en de Huurcommissie u niet verder? Dan kunt u tot 6 maanden na uw ingebrekestelling juridische hulp inschakelen. Een jurist kan u bijvoorbeeld helpen met het eisen van een schadevergoeding. Of met het starten van een rechtszaak, als dat nodig is.

4. Naar de rechter stappen

De rechter zal beslissen of uw verhuurder aansprakelijk is voor het probleem. Als dat zo is, dan kan de rechter eisen dat de verhuurder diens plichten nakomt.

Als u bijvoorbeeld uw borg niet terugkrijgt, dan kunt u met de uitspraak van de rechter naar een deurwaarder. Die kan uw verhuurder dwingen om de borg alsnog te betalen.

Bij een gebrek aan uw woning kan de rechter u toestemming geven om dit te herstellen. U mag de nodige reparaties dan zelf regelen en de kosten verhalen op de verhuurder. U kunt de rechter ook vragen om uw huurprijs te verlagen of het huurcontract te ontbinden.

Juridische hulp nodig?

Heeft u persoonlijk en deskundig advies nodig bij het in gebreke stellen van uw verhuurder? Zit u met een vraag over de kleine lettertjes in uw huurcontract? Of is er een conflict met de verhuurder ontstaan? Dan helpen onze juristen u graag verder.

U kunt juridische hulp inschakelen via uw rechtsbijstandverzekering of, als u die niet heeft, via Rechtshulp on demand.