Ga naar inhoud

Geschil met aannemer

Problemen met de aannemer komen vaak voor en zijn altijd vervelend: een huis (ver)bouwen is namelijk al stressvol genoeg. Onze juristen geven heldere tips over wat te doen bij een geschil met uw aannemer.

Situaties waarin een geschil met de aannemer kan ontstaan

Er zijn verschillende redenen die tot een geschil met de aannemer kunnen leiden. Hoe u dit kunt oplossen, hangt af van de situatie.

Oplevering is te laat

Het kan zijn dat het bouwproject nog niet klaar is, terwijl de opleverdatum al wel voorbij is. Of dat de aannemer u vertelt dat de oplevering later plaatsvindt dan afgesproken. Bijvoorbeeld omdat bepaalde bouwmaterialen nog niet geleverd zijn. Of omdat de aannemer ziek is geworden.

Controleer uw contract

Het is altijd goed om eerst te controleren of de opleverdatum echt voorbij is. Gaat het om de oplevering van een nieuwbouwwoning? Dan kunt u vaak in de koop- en aanneemovereenkomst lezen wat de oplevertermijnen zijn.

Gaat het om de verbouwing van een bestaand huis? Dan staat er in het contract meestal geen uiterste opleverdatum. Is dat wel zo? Dan is het goed om te checken hoe deze opleverdatum is omschreven, wat hierover bepaald is in de algemene voorwaarden en of het een fatale termijn is. Ofwel: of de werkzaamheden ook echt binnen deze periode gedaan of geregeld moeten zijn.

Dit kunt u doen

Als de opleverdatum inderdaad voorbij is, dan kunt u de aannemer in gebreke stellen. Een ingebrekestelling houdt in dat u de aannemer een laatste kans geeft om het probleem op te lossen. Dit doet u door een aangetekende brief te sturen. Vermeld hoeveel dagen de woning te laat is opgeleverd en geef de aannemer een redelijke termijn om dit alsnog te regelen.

U kunt zelf een redelijke termijn voorstellen. Maar u kunt er ook voor kiezen om samen met de aannemer een termijn af te spreken. Dit kan gedoe voorkomen.

Het is in ieder geval goed om te weten dat er geen wettelijke regels bestaan voor wat wel en geen redelijke termijn is. Of een termijn redelijk is, hangt dan ook af van de omstandigheden. Bij kleine aanneming van werk kan een termijn van 14 tot 30 dagen redelijk zijn. Maar als er sprake is van bijzondere omstandigheden, dan kan deze termijn ook te kort of te lang zijn.

Aannemer maakt werk niet af

Wil of kan uw aannemer het bouwproject niet afmaken? Of is deze al weken nergens te bekennen? Ook dan kunt u de aannemer in gebreke stellen.

Dit kunt u doen

U stelt de aannemer in gebreke per aangetekende brief. In de brief geeft u de werknemer een laatste kans om het werk af te maken binnen een redelijke termijn. Maakt de aannemer het project niet af binnen deze termijn? Dan kunt u juridische stappen overwegen. Zo kunt u een rechter vragen om de overeenkomst te ontbinden. Hiermee worden de overeenkomst en werkzaamheden ongedaan gemaakt.

U kunt de rechter ook vragen om de overeenkomst te zetten in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Dit houdt in dat u geld vraagt in plaats van herstel. Meestal is het geldbedrag dat u krijgt even hoog als de kosten voor herstel door een derde partij. Een jurist kan u goed adviseren over wat de beste juridische stap is in uw situatie.

U bent niet tevreden over de uitgevoerde werken

Bent u ontevreden over de kwaliteit van het werk? Of vindt u dat de werkzaamheden te langzaam gaan? Dan is het goed om dit op tijd aan te kaarten bij uw aannemer.

Dit kunt u doen

Ga in gesprek met de aannemer en leg uit waarom u ontevreden bent over het werk. Probeer in overleg tot een oplossing te komen. Bijvoorbeeld door samen na te lopen wat de aannemer nog moet doen (of herstellen) en binnen welke termijn dit moet gebeuren. Maak hier schriftelijke afspraken over en zorg dat u en de aannemer deze ondertekenen.

Wil de aannemer wel meewerken, maar komt u er samen gewoon niet uit? Dan kunt u een mediator inschakelen. Dit is een onafhankelijke persoon die met u en de aannemer op zoek gaat naar een oplossing.

Uw nieuwbouwwoning heeft gebreken

Bij de oplevering van uw nieuwbouwwoning kan het goed zijn dat u 1 of meer gebreken aan het huis ontdekt. Zoals apparatuur die niet aangesloten is, barsten in de badkamertegels, of beschadigde deuren. Als u gebreken opmerkt, is het belangrijk om dit direct bij de oplevering aan te geven.

Dit kunt u doen

Ontdekte u tijdens de oplevering gebreken? En gaf u die door aan de aannemer met wie u toen uw woning naliep? Dan moeten deze gebreken in het proces-verbaal van oplevering staan. Alle gebreken die in dit document staan moet de aannemer herstellen. De precieze hersteltermijn kan per contract verschillen.

Aannemer veroorzaakt schade tijdens bouw

Het is mogelijk dat de aannemer per ongeluk schade veroorzaakt tijdens de werkzaamheden. In zo’n situatie is het slim om de schade zo snel mogelijk te melden bij uw aannemer en verzekeraar.

Dit kunt u doen

Meld de schade eerst bij uw opstalverzekeraar of inboedelverzekeraar. Vraag de aannemer om de schade ook bij diens eigen aansprakelijkheidsverzekering te melden. Het is belangrijk dat u de schade zoveel mogelijk probeert te beperken.

Ook moet u de schade kunnen bewijzen aan de verzekeraar. Dit kunt u doen door foto’s en video’s van de schade te maken en verklaringen van getuigen te verzamelen. Als u genoeg bewijs heeft, kunt u de aannemer mogelijk aansprakelijk stellen en een schadevergoeding krijgen.

Plichten van de aannemer

Aannemers hebben een paar wettelijke plichten. Zo moeten zij:

  • het bouwproject uitvoeren

  • het bouwproject op tijd opleveren

  • de opdrachtgever waarschuwen als een opdracht fouten bevat, zoals fouten in het ontwerp of een keuze voor ongeschikte bouwmaterialen (dit heet ook wel de waarschuwingsplicht)

Een aannemer is dus verplicht om het werk netjes en volgens afspraak uit te voeren. Ook mogen aannemers de aannemingsovereenkomst alleen opzeggen als hier een geldige reden voor is. Een aannemer mag dus niet zomaar vertrekken.

Aannemer aansprakelijk stellen bij schade en gebreken

Maakte de aannemer fouten tijdens de werkzaamheden aan uw nieuwbouwwoning, zoals een constructiefout? Dan is er sprake van een gebrek aan uw woning. Vaak kunt u de aannemer hiervoor aansprakelijk stellen.

Veroorzaakte de aannemer schade aan uw bestaande huis, bijvoorbeeld bij het plaatsen van een dakkapel? Dan kunt u sommige soorten schade direct op de aannemer verhalen. Dit is onder andere mogelijk bij gevolgschade, bijvoorbeeld als de aannemer iets kapot heeft gemaakt.

Als de aannemer langer over het werk doet dan verwacht, is er sprake van vertragingsschade. Deze soort schade kunt u alleen claimen nadat u de aannemer in gebreke heeft gesteld.

Problemen met uw aannemer: dit kunt u doen

Houdt uw aannemer zich niet aan diens plichten? Dan kunt u een paar dingen doen.

1. Ga in gesprek

Het is altijd verstandig om eerst met uw aannemer te overleggen. U kunt het probleem aankaarten en de aannemer vragen om dit op te lossen. Als het bijvoorbeeld gaat om schade die te herstellen valt, dan is de aannemer misschien wel bereid om dit kosteloos te doen.

2. Aannemer in gebreke stellen

Reageert de aannemer niet? Of wil die niet meewerken? Dan kunt u de aannemer in gebreke stellen. Dit doet u door een aangetekende brief te schrijven. Hierin noemt u welke schade of gebreken de aannemer nog moet herstellen. Of wat het probleem is. Ook geeft u de aannemer een redelijke termijn om dit op te lossen of te repareren.

3. Schakel een jurist in

Lost uw brief niets op? Dan is het verstandig om juridische hulp in te schakelen. Een jurist kan u precies vertellen wat uw rechten zijn en welke stappen u kunt nemen.

Juridische hulp nodig?

Heeft u ernstige problemen met uw aannemer? Wilt u de aannemer aansprakelijk stellen voor schade of gebreken? Of zit u met een vraag over de kleine lettertjes in het contract? Onze juristen helpen u graag verder met rechtshulp op maat. 

Vraag juridisch advies aan via uw rechtsbijstandverzekering of, als u die niet heeft, via Rechtshulp on demand.