Ga naar inhoud

Burenrecht

Bezwaar omgevingsvergunning

Gaan uw buren binnenkort (ver)bouwen? En bent u het niet eens met hun bouwplannen? Dan is het soms mogelijk om actie te ondernemen. Of u stappen kunt zetten en welke dit zijn, hangt van de situatie af.

Op deze pagina leest u over:

Wanneer is een omgevingsvergunning nodig?

Als uw buren willen bouwen, renoveren of slopen, dan hebben ze alleen in bepaalde gevallen een omgevingsvergunning nodig. Bijvoorbeeld als het bestemmingsplan ze hiertoe verplicht. Of als de buren juist iets willen wat helemaal niet in dit bestemmingsplan past.

Vroeger werd een omgevingsvergunning een bouwvergunning genoemd.

Mijn buren hebben geen omgevingsvergunning nodig

In veel situaties mogen uw buren zonder omgevingsvergunning (ver)bouwen. Of dit ook voor het bouwplan van uw buren geldt, kunt u controleren via de vergunningcheck op omgevingsloket.nl.

Dit kunt u doen

Bent u het oneens met de bouwplannen van uw buren en hebben zij geen omgevingsvergunning nodig? Dan kunt u geen bezwaar aantekenen bij de gemeente.

Wat u wél kunt doen is in gesprek gaan met uw buren. U kunt dan aangeven waarom u het oneens bent met hun plannen. Of waarom u last van het (ver)bouwen heeft. Misschien komt u dan samen tot een oplossing.

Komt u er niet uit met de buren, dan kunt u mogelijk een mediator of buurtbemiddelaar inschakelen via uw gemeente of wijkteam. Dit is een onafhankelijke vrijwilliger die samen met u en uw buren op zoek gaat naar een oplossing. Willen uw buren niet meewerken? Dan kunt u juridische hulp aanvragen.

Mijn buren hebben nog geen omgevingsvergunning aangevraagd

Als uw buren wél een omgevingsvergunning nodig hebben, dan kan het zijn dat zij deze nog niet hebben aangevraagd.

Dit kunt u doen

In dit geval is het altijd een goed idee om met uw buren te gaan praten. U kunt dan uitleggen waarom u het oneens bent met hun bouwplannen. Soms is een goed gesprek al voldoende om samen tot een oplossing te komen.

Mijn buren hebben een omgevingsvergunning aangevraagd

Hebben uw buren een omgevingsvergunning nodig en deze ook al aangevraagd? Dan is uw gemeente verplicht om de aanvraag bekend te maken, zodra zij deze ontvangt. U kunt de bekendmaking meestal lezen op de website van uw gemeente of in de plaatselijke krant.

Dit kunt u doen

Tegen de aanvraag zelf kunt u niets doen. Wel kunt u na de bekendmaking van de aanvraag de gemeente alvast een zienswijze sturen. Dit is een brief waarin u aangeeft dat u het oneens bent met de aanvraag van uw buren en uitlegt waarom. Bijvoorbeeld omdat uw buren zich volgens u niet aan de wettelijke bouwvoorschriften houden.

De gemeente is niet verplicht om iets met uw zienswijze te doen. Maar dat betekent niet dat zij er zeker niets mee zal doen. Of dat het zinloos is om uw zienswijze af te geven.

Mijn buren hebben al een omgevingsvergunning gekregen

Mogelijk hebben uw buren de omgevingsvergunning al aangevraagd én ontvangen. En heeft u niet eerder de kans gehad om hierop te reageren. Bijvoorbeeld omdat u de bekendmaking van de gemeente over het hoofd heeft gezien. Of omdat uw buren u niet hebben verteld dat ze een omgevingsvergunning gaan aanvragen.

Dit kunt u doen

Als de omgevingsvergunning verstrekt is, dan kunt u binnen een bepaalde periode bezwaar maken bij de gemeente. U maakt het bezwaar met een bezwaarschrift. Dit is een brief waarin u uitlegt waarom u het oneens bent met het verlenen van de omgevingsvergunning.

U moet uw bezwaar indienen binnen 6 weken na de bekendmaking van de vergunning. Doet u dit na die 6 weken, dan bent u te laat en neemt de gemeente uw bezwaar meestal niet meer in behandeling. Het is dus belangrijk dat u de gemeentelijke bekendmakingen goed in de gaten houdt, zodat u niets mist.

Mijn buren houden zich niet aan de regels

Mogelijk merkt u dat uw buren zijn begonnen met (ver)bouwen, maar zich niet aan de bouwvoorschriften houden. Zoals de regels die in de omgevingsvergunning staan. Of dat ze zijn gaan bouwen, terwijl ze daar (nog) geen vergunning voor hebben.

Dit kunt u doen

Het kan zijn dat uw buren niet doorhebben dat ze de regels overtreden. U kunt dit met ze bespreken en proberen samen een oplossing te vinden. Lukt dit niet, dan kunt u een brief naar uw gemeente sturen. Hierin verzoekt u de gemeente om de bouwvoorschriften te handhaven.

De gemeente moet binnen 8 weken na de ontvangst van uw brief een beslissing maken. Krijgt u binnen deze tijd geen reactie, dan kunt u uw gemeente in gebreke stellen en daarna om een dwangsom vragen.

Hoe maak ik bezwaar tegen de omgevingsvergunning?

U maakt bezwaar door een bezwaarschrift naar de gemeente te sturen. Op de website van uw gemeente staat hoe u dit indient en aan welke voorwaarden het precies moet voldoen.

U kunt alleen bezwaar maken onder deze 2 voorwaarden:

  1. Uw buren hebben een omgevingsvergunning nodig voor hun bouwplan(nen).

  2. U bent belanghebbende. Ofwel: u heeft er belang bij dat het bouwplan niet doorgaat of wordt aangepast, omdat dit plan veel nadelen voor u oplevert. Bijvoorbeeld omdat het uiteindelijke bouwwerk uw uitzicht straks in de weg staat.

Bezwaartermijn omgevingsvergunning

Houd bij het maken van uw bezwaar rekening met de bezwaartermijn: u kunt tot 6 weken na het verlenen van de vergunning uw bezwaarschrift indienen. Is deze termijn voorbij? Dan neemt de gemeente uw bezwaar meestal niet meer in behandeling.

Soms geldt er een uitzondering
Het kan zijn dat u het bezwaarschrift op geen enkele manier op tijd had kunnen indienen. Bijvoorbeeld door een fout van de gemeente of door bepaalde persoonlijke omstandigheden. 

Als u buiten uw schuld om het bezwaar te laat indient, dan kan er sprake zijn van een verschoonbare termijnoverschrijding. In dit geval is het mogelijk dat de gemeente uw bezwaar alsnog bekijkt.

Wat zijn goede argumenten voor mijn bezwaar tegen de omgevingsvergunning?

De gemeente kan uw bezwaarschrift alleen accepteren als u duidelijk uitlegt om welke reden(en) u bezwaar tegen de omgevingsvergunning heeft.

Gegronde redenen voor bezwaar omgevingsvergunning

De gemeente beoordeelt of de redenen voor uw bezwaar gegrond zijn. Een paar voorbeelden van mogelijk gegronde redenen:

  • De bouwplannen van uw buren wijken af van het bestemmingsplan van uw gemeente. In het bestemmingsplan staat hoe de grond en gebouwen in uw gemeente bebouwd en gebruikt mogen worden. Zo kan het zijn dat uw buren een uitbouw willen plaatsen, terwijl dit volgens het bestemmingsplan niet mag. 

  • Uw buren houden zich niet aan de wettelijke bouwvoorschriften. Bijvoorbeeld omdat het bouwwerk een gevaar is voor de bewoners en de omgeving. Of omdat de bouw negatieve gevolgen voor uw gezondheid heeft.

  • De bouwplannen van uw buren wijken af van de gemeentelijke bouwverordening. Dit zijn de regels die uw gemeente hanteert voor het (ver)bouwen, het gebruik en het slopen van gebouwen.

  • De bouwplannen van uw buren wijken af van de welstandseisen van uw gemeente. Bijvoorbeeld omdat de buitenkant van het nieuwe bouwwerk qua kleur, vorm, ontwerp of materiaal niet goed in de omgeving past.

Wat gebeurt er nadat ik bezwaar maak?

Als u bezwaar tegen de omgevingsvergunning van uw buren maakt, dan krijgt u een uitnodiging voor een hoorzitting. U heeft dan de kans om uw bezwaar mondeling toe te lichten bij een of meerdere medewerker(s) van de gemeente of een bezwaarcommissie. Daarna beslist de gemeente of zij uw bezwaar toekent of afwijst.

Situatie 1: uw bezwaar wordt toegekend

Krijgt u gelijk en accepteert de gemeente uw bezwaar tegen de omgevingsvergunning van de buren? Dan kan zij bijvoorbeeld besluiten om de vergunning aan te passen. De gemeente kan ook beslissen om de vergunning in te trekken. De bouwplannen van uw buren mogen dan dus niet meer doorgaan. Als uw buren het hier niet mee eens zijn, kunnen ze bezwaar maken door in beroep te gaan bij de rechter.

Situatie 2: uw bezwaar wordt afgewezen

Het kan ook zijn dat de gemeente uw bezwaar afwijst. Als u het niet eens bent met deze beslissing, kunt u in beroep gaan bij de bestuursrechter. U kunt dit doen tot 6 weken na het besluit van de gemeente.

Wanneer beslist de gemeente over het bezwaar?

De gemeente moet meestal binnen 6 weken na het einde van de bezwaartermijn beslissen of zij uw bezwaar afwijst of toekent. Als er een adviescommissie is, geldt er een beslistermijn van 12 weken.

In bepaalde gevallen mag de gemeente de beslistermijn met maximaal 6 weken verlengen. Bijvoorbeeld omdat zij meer informatie van u nodig heeft om een zorgvuldig besluit te kunnen maken.

Beslistermijn voorbij, maar geen reactie?

Als de gemeente zich niet aan de maximale beslistermijn houdt, mag u haar in gebreke stellen. U doet dit door de gemeente een brief te sturen waarin u laat weten dat de beslistermijn voorbij is. Hier kunt u dit formulier van de Rijksoverheid voor gebruiken.

Daarna heeft u mogelijk recht op een dwangsom. De gemeente moet u dan een bedrag betalen totdat zij een besluit op uw bezwaarschrift heeft genomen.

Juridische hulp bij bezwaar bouwvergunning

Wilt u uw bezwaarschrift laten opstellen door een jurist? Of heeft de bouw of verbouwing van uw buren tot een conflict geleid en komt u hier samen niet uit? Dan helpen onze juristen u graag verder. Schakel juridische hulp in via uw rechtsbijstandverzekering of, als u die niet heeft, via Rechtshulp on demand.